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Face à l'inflation croissante, l'immobilier reste un refuge sûr, nécessitant des stratégies d'investissement efficaces pour réussir son projet et préserver son patrimoine malgré la crise économique.
Phénomène à retombée économique, l’inflation se manifeste par une hausse générale et durable des prix. Cette augmentation globale impacte tous les biens, y compris l’immobilier.
Ce secteur, toujours dynamique, constitue toutefois une valeur refuge pour sécuriser son patrimoine. Développer des stratégies d’investissement efficaces est la clé d’un projet immobilier réussi, et ce, même en période de crise.
La hausse des coûts de construction et de rénovation est l’un des effets directs de l’inflation sur l’immobilier. Une augmentation des prix des matériaux et des services se répercute inévitablement sur la valeur des actifs immobiliers.
Selon des estimations économétriques, un accroissement de 1 % des coûts de construction conduit à une progression de 1 % de l’ensemble des prix immobiliers. Ceci renchérit également l’achat et la remise en état d’une propriété et fait partie des facteurs potentiels d’une réduction de la demande.
L’inflation a aussi un impact sur les taux directeurs fixés par les banques centrales, ce qui se traduit par une hausse des taux d’intérêt. D’une part, une augmentation du coût du crédit immobilier peut affecter la capacité des investisseurs à acquérir des propriétés. D’autre part, des taux d’emprunt élevés peuvent provoquer une baisse des prix des biens.
Si une telle conjoncture économique rend difficile la décision d’investir, l’immobilier reste néanmoins une solution sûre, à condition d’étudier minutieusement son projet. Pour illustrer la dynamique du marché même en temps de crise, les statistiques enregistrent la réalisation de 1,2 million d’opérations immobilières en 2020 malgré les restrictions sanitaires. En 2021 et en 2022, ces chiffres ont évolué respectivement de 1,4 million, puis de 1,3 million de transactions immobilières.
Pour plusieurs raisons, il s’agit donc d’un placement fiable à moyen et à long terme. L’acquisition d’une résidence principale, par exemple, permet de se libérer des loyers et des charges locatives mensuels.
L’investissement locatif, quant à lui, assure un revenu mensuel avec, en cas d’inflation, la possibilité de réviser le prix du loyer selon le barème de l’IRL (Indice de référence des loyers). Celui-ci est fixé par l’INSEE en fonction du prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).
Au moment du choix de l’actif immobilier, les investisseurs disposent de différentes options :
Investir dans des biens immobiliers tangibles constitue un excellent moyen de limiter l’impact de l’inflation.
En effet, l’investissement immobilier en bourse révèle de potentiels hauts rendements qui sont cependant soumis à la volatilité. Pour faire fructifier son capital, il est alors plus intéressant d’opter pour l’achat-revente dans l’optique de générer une plus-value. L’investisseur peut aussi s’orienter vers la mise en location et percevoir des revenus locatifs.
Par ailleurs, le financement du projet est une question stratégique à étudier en amont. Le recours à un prêt immobilier permet d’actionner un effet de levier.
Dans le cadre d’un investissement locatif en période d’inflation, il s’agit d’un mécanisme visant à s’endetter pour, ensuite, rentabiliser le bien immobilier acquis afin de rembourser l’emprunt et de se constituer une source de revenus.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques, notamment en périodes inflationnistes. Ils concernent surtout la réduction de la demande qui peut s’expliquer, d’une part, par une baisse du pouvoir d’achat global.
Des analyses économétriques montrent qu’une diminution de 1 % du revenu nominal par ménage entraîne une régression des prix immobiliers d’environ 0,4 %. D’autre part, la hausse des taux d’intérêt et celle des salaires peuvent avoir lieu sur des cycles entièrement différés.
En prenant l’année 2022, l’inflation annuelle a atteint plus de 5,2 % et le taux de crédit immobilier moyen sur 20 ans a été de 1,5 %. Ceci tend à conclure que le prêt immobilier à taux fixe est attractif, si le salaire de l’emprunteur progresse parallèlement avec la hausse des prix. Sans tenir compte de cette corrélation, les investisseurs peuvent toutefois s’appuyer sur certains dispositifs à fiscalité avantageuse pour maximiser les opportunités. On peut citer :
L'équipe d'Openstone conseille de bien étudier ses acquisitions immobilières et de diversifier ses investissements. Ceci contribue à anticiper les risques en période d’inflation. Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou une société spécialisée en gestion immobilière permet également de mieux définir le type de placements adaptés à ses objectifs.
