Openstone - Club Deals Immobiliers Exclusifs

Club Deal "Passoires Thermiques" d'Openstone

L'objectif de ce Club Deal est d'acheter des actifs qui requièrent une rénovation pour améliorer leur diagnostic de performance énergétique et de les revendre ensuite pour en extraire une plus-value.

En plus de son objectif de retour sur investissement, ce club participe aussi à la lutte contre le réchauffement climatique en réduisant la consommation électrique des bâtiments.

Résidentiel

Rénovation

Efficacité Énergétique

France

Des millions de logements concernés

La France compterait plus de 7 millions de passoires thermiques : des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G

Liquidité à partir de 5 ans

L'objectif de ce Club Deal est d'acheter des biens résidentiels en France pour les rénover, puis les revendre lorsque leur DPE a été amélioré avec un horizon d'investissement d'environ 5 ans.

25% des logements sont concernés !

Le chantier est gigantesque et l’opportunité pour les clients Openstone l'est tout autant. Depuis le 1er janvier 2023 les habitations "G" sont interdites à la location.

Vous investissez en souscrivant à des actions émises par la société "Openstone CD1"

Avec les fonds collectés la société achète des biens résidentiels à rénover en France. Vous participez à toutes les décisions d'investissement

Les biens obtiennent un diagnostic énergétique satisfaisant, ils sont revendus pour en tirer des plus-values qui sont alors distribuées aux actionnaires

Les risques liés à ce placement

Conformément aux obligations légales imposées par l’Autorité des Marchés Financiers, les investisseurs doivent avoir pleine conscience des risques liés à l’investissement dans les Club Deals et sur tous les produits offerts sur Openstone portant sur des investissements et des opérations immobilières.

Pour vous éviter de manquer certaines de ces importantes informations nous avons créé une page entière dédiée aux risques, nous vous invitons à la consulter attentivement avant de décider d'investir. Nous sommes également à votre service si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter.

Risque de perte en capital

La valeur du patrimoine du Club Deal dépend des actifs immobiliers qu'il détient, des loyers perçus et des plus-values réalisées lors de la vente des actifs. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, et impacter la capacité du Club à rembourser les investisseurs.

Rendement non garanti

L'objectif de rendement de 7% du Club Deal n'est pas garanti et peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction des revenus encaissés, des charges afférentes aux biens détenus, et de l’évolution de la valeur des biens immobiliers détenus par le Club Deal.

Risque de liquidité

Comme tout placement immobilier, le Club Deal est un placement peu liquide. A la différence de l’investissement en bourse, les investisseurs ne peuvent pas revendre leurs parts à tout moment. Votre investissement est immobilisé pendant plusieurs années. L'horizon du placement de 5 ans.

Risque de taux

Le Club Deal pourra avoir recours à l’endettement bancaire. Les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement.

Accédez aux placements réservés aux initiés

Le Club Deal "Passoires Thermiques" vous permet d'acquérir des biens résidentiels décotés, bénéficier d'une belle plus-value à la revente, tout en participant à la lutte contre le réchauffement climatique

Un rendement élevé

Le rendement cible du Club Deal "Passoires Thermiques" est de 7%, bien supérieur à la moyenne des SCPI en France qui est de 4.3%. A travers la rénovation des biens acquis, Openstone peut extraire ce supplément de rendement.

Vous aidez l'environnement

Le secteur du bâtiment est le 3ème secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre en France : il cumule 18 % des émissions nationales, après les transports (31%) et l'agriculture (19%)

Vous ne vous occupez de rien

Ce fonds vous donne une exposition au marché de l'immobilier et en particulier à des opportunités de création de valeur. Vous ne vous occupez de rien, une fois les acquisitions réalisées, Openstone gère tous les actifs détenus.

Facile d’accès, frais réduits

Nous avons créé Openstone pour ouvrir l’épargne immobilière au plus grand nombre. Ouvrir son compte ne prend que quelques minutes, les frais sont maitrisés et raisonnables comparés aux placements immobiliers similaires.

Accessible à partir de €200

Les Club Deals immobiliers sont habituellement réservés aux institutionnels et à la clientèle des banques privées. Ils requièrent normalement un minimum de €100 000. Openstone vous ouvre ce type de placement à partir de €200.

La sécurité de la pierre

L'objectif des Club Deals Openstone c'est l'acquisition et la valorisation d'actifs immobiliers de qualité. Nous sommes extrêmement sélectifs et analysons au préalable en grand détail les opportunités que nous vous présentons.

Questions/Réponses sur ce Club Deal.

Si vous avez d'autres questions, n’hésitez pas à nous contacter

Les Club Deals, qu'est-ce que c'est ?

Jusque-là réservé à une petite poignée d’investisseurs avisés (principalement des particuliers fortunés, des family office ou des institutionnels), l’investissement en Club Deal se démocratise grâce à Openstone et s’ouvre ainsi à tous les épargnants.

Un Club Deal n’est ni plus ni moins que la réunion d’un groupe d’investisseurs qui participent à une levée de fonds afin d’investir dans un ou plusieurs actifs selon une stratégie définie à l’avance. C’est un véhicule d’investissement syndiqué et collectif, qui permet aux investisseurs d’acquérir des actifs qui leurs seraient individuellement inaccessibles (compte tenu des biens ciblés et de leurs montants d’acquisition).

Un investissement en Club Deal peut concerner différentes classes d’actifs, mais sur Openstone vous ne trouverez que des opportunités d'investissement liées à l'immobilier. Nous privilégions ainsi des « tours de table » permettant de financer une ou plusieurs opérations immobilières sous la forme d’investissement d’opportunité non standardisé : acquisition d’immobilier à restructurer, de murs d’hôtels ou de commerces, d’immobilier d’habitation etc.

Pourquoi investir dans un Club Deal ?

1. Dans le cadre d'une stratégie de diversification
Utilisez le Club Deal dans une stratégie de diversification, notamment si vous n’êtes pas à la recherche de revenus complémentaires immédiats. Openstone vous permet ainsi de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Vous pouvez répartir votre enveloppe d’investissement sur plusieurs placements ayant des dates d’échéance et des profils risque/rendement différents.
S’il est également possible d’investir dans ces différentes classes d’actifs au travers de véhicules diversifiés type SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), l’investissement en Club Deal permet quant à lui de connaitre précisément le ou les biens dans lesquels vous allez investir avec un horizon moyen terme.

2. Capitalisation à long terme
Utilisez le Club Deal dans une logique d’épargne par capitalisation à moyen ou long terme.

3. Les rendements potentiels
Avec 7% à 10%/ an d’objectif de rendement (rendement et capital non garantis) en fonction des opérations et du type d'opportunités.

4. La fiscalité
Les Clubs Deal Openstone peuvent être éligible au PEA-PME en fonction de la nature de leurs opérations. Vous trouverez cette information sur la fiche de chaque opportunité. Si vous avez fait le choix d’investir via cette enveloppe fiscale, vous pouvez être exonéré(e) d’imposition sur les plus-values et sur les revenus et/ou dividendes pour toute détention au-delà de cinq ans. De quoi doper fortement le rendement net global.

5.La tangibilité de l’actif
Tous les Clubs Deals Openstone sont à sous-jacent immobilier, vous bénéficierez donc d’actifs tangibles, identifiables et moins soumis aux mouvements volatiles des marchés financiers par exemple.

Quelles restrictions pour accéder aux Club Deals Openstone résout-elle ?

L’investissement direct dans ces tours de table privés est généralement réservé à des investisseurs fortunés. Le montant de souscription dans ce type d'investissement est important, avec un ticket d'entrée minimum de €100 000.

Parmi les valeurs ajoutées d’Openstone, l'accès à partir de €200 et l’expertise liée à la sélection des opportunités d'investissement sont déterminantes. Cette sélection est réalisée via un processus rigoureux. En tant que plateforme d’investissement, Openstone permet d'effectuer toutes les démarches administratives (inscription, souscription) de façon numérique et met à disposition la documentation requise tout au long de l'investissement (reporting, et distributions potentielles) sur son portail investisseur.

Comment Openstone se rémunère sur le Club Deal ?

Fidèle à notre philosophie d'aligner nos intérêts avec ceux de nos clients, notre rémunération est raisonnable :

1. une commission de souscription de 5% qui sert à rémunérer nos équipes, la mise en place des véhicules d'investissement, et la recherche d’opportunités d'investissement,

2. une commission de surperformance si le rendement du club deal atteint un rendement net annuel ("TRI") minimum de 7% pour les investisseurs : 50% de la surperformance reviendra à Openstone.

Il n'y a aucun frais de gestion, ce qui extrêmement rare dans le monde de l'immobilier.

Des frais minimaux de comptabilité et de "maintenance" du véhicule d'investissement sont facturés à leurs coûts réels, jusqu’à l'extinction du fonds. Contrairement à la pratique habituelle des fonds d'investissements, Openstone ne percevra aucune rémunération pour : la recherche et mise en place de financement, la gestion des chantiers ou la mise en vente des actifs.

Comment Openstone sélectionne les opportunités d'investissement ?

La sélection des "Deals" est le résultat d'une analyse approfondie avec une approche opportuniste grâce à notre réseau d'apporteurs d'affaires et partenaires. Notre sélection est rigoureuse et nous ne retenons que des opportunités les plus solides avec comme critère numéro un la préservation du capital des investisseurs.

Dans le cadre des passoires thermiques, nos réalisons une étude pour comprendre les coûts nécessaires pour la mise au norme du logement considéré et le rendement attendu sur l’opération achat / rénovation / revente.

Quel est le fonctionnement du Club Deal ?

En tant qu’investisseur, vous devenez associé au travers d’une structure juridique, ici une SAS (Société par Actions Simplifiée). Le financement des actifs est assuré au moyen des apports en fonds propres réalisés par les investisseurs, et peut être éventuellement complété par un crédit bancaire souscrit directement par l'entité juridique. Cette structuration encadre les risques pour les actionnaires et dont la responsabilité financière est limitée à leurs apports.

En tant qu'associé, vous prenez par à toutes les décisions d'investissements qui sont réalisées, Openstone n’étant que l’intermédiaire qui facilite la mise en place du club deal et exécute les décisions ainsi prises. Nous nous occupons également de sourcer les opportunités, de l’exploitation et de la gestion courante des actifs du club deal.

A quel type de stratégie correspond le Club Deal "Passoires Thermiques" ?

Il s'agit d'un Club Deal de capitalisation : le rendement n’est appréhendé qu’au terme du Club Deal, lors de la cession des actifs. Les investissements visés n’auront pas nécessairement pour objectif d’être mis en location, mais de créer des plus-values lors de la revente des biens.

À partir de quel moment un logement est-il considéré comme une passoire thermique ?
Dès lors que sa consommation excède 450 kWh par m2 et par an. Il affiche alors l’étiquette E, F ou G sur le barème de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pourquoi une passoire thermique est-elle interdite à la location ?
Dans le cadre de la politique énergétique européenne tendant vers une plus grande sobriété et une réduction de l’émission de gaz à effet de serre, chaque propriétaire d’un bâtiment ou logement énergivore et polluant est tenu d’effectuer des travaux de rénovation, en vue d’améliorer l’indice DPE du bien.

Comment améliorer le DPE d’une passoire thermique ?
La première étape est d’identifier les marges d’améliorations du bien immobilier: Il s’agit communément de l’isolation, du type de chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire, des ouvrants et de la ventilation.

Quel est l’horizon de placement pour un Club Deal ?

Comme tout placement immobilier, un investissement dans un Club Deal doit s'inscrire dans un horizon d'investissement à moyen/long-terme. La durée habituelle de ce type de placement est d'environ 5 ans.

Est-ce que je choisis les investissements sur lesquels le fonds investit ?

Absolument et c'est la grande différence avec la structure d'une société de gestion classique. Les actionnaires de la SAS deviennent automatiquement membres du Comité d'Investissement de la société.

A chaque projet d'investissement, Openstone sollicite le Comité et lui communique les informations utiles pour approuver les investissements prévus. Les actionnaires ont alors 7 jours pour exprimer leur vote, entièrement sous format digital pour plus de convenance.

Comment se répartissent les rôles dans l'offre Club Deals d'Openstone ?

Openstone identifie, évalue et pre-sélectionne les opportunités d'investissement les plus intéressantes en terme de rendement et/ou de plus-values potentielles. Les clients d'Openstone votent et participent ensuite aux décisions d'investissement.

Plus généralement, le savoir-faire de l’équipe Openstone repose sur une capacité à :
- anticiper et imaginer l’immobilier de demain ;
- agir en expert indépendant et audacieux, libre de saisir avec agilité les opportunités ;
- construire des stratégies sur mesure, adaptées à chaque actif ;
- maîtriser et intégrer l’ensemble de la chaîne de valeur, de l’investissement à l’asset management et la cession.

Notre objectif principal étant de sécuriser au mieux la création de valeur pour nos clients.

Suis-je propriétaire des biens quand j’investis dans un Club Deal ?

‍Lorsque vous placez votre argent sur un Club Deal vous devenez actionnaire de la société qui acquière les actifs immobiliers. Vous êtes donc effectivement propriétaire des biens avec les autres investisseurs, et ce au prorata de votre apport.

Est-ce que mon rendement est garanti ?

Nous ne pouvons pas garantir le rendement du Club Deal, celui-ci est une cible que nous nous efforçons d'atteindre pour nos investisseurs.

Dans cette optique, nous n'investissons que sur des opérations dont les rendements prévus dépassent la cible, mais nous ne sommes jamais à l’abri de déconvenues comme des travaux mal-estimés, ou un retournement du marché immobilier. Néanmoins, les investissements étant mutualisés, toute perte sur une opération pourrait être couverte ou compensée par les gains sur les autres opérations.

Est-ce que je peux retirer mon argent quand je le souhaite ?

Un Club Deal se termine lorsque tous ses actifs ont été vendus. Au fil des ventes des distributions sont effectuées ce qui procure alors des liquidités aux actionnaires. Aucune réserve de liquidité n'est prévue dans le cadre de ce Club Deal et vous devez considérer que votre argent est bloqué pendant 5 années au moins. A la marge, Openstone peut agir en tant qu'intermédiaire afin de trouver la liquidité via la mise en relation avec un autre investisseur, mais cela n'est en aucun cas garanti ou assuré.

Que se passe-t-il en cas de faillite de la société gestionnaire mère ?

Une faillite de la société mère, Innovative Finance SAS, n'affectera pas les investisseurs. En effet, la société qui gère les fonds collectés pour un Club Deal est différente de la société mère ce qui permet de protéger les épargnants car les actifs immobiliers appartiennent à cette structure.

Comment fonctionne le Club Deal avec Openstone?

Les clients d'Openstone sont regroupés dans un véhicule d'investissement qui prend la forme d'une SAS à capital variable. Ils souscrivent des actions de la société et détiennent une part du capital proportionnelle à leurs apports.
La SAS va ensuite acquérir des actifs immobiliers proposés par l’équipe Openstone. Les actionnaires votent et prennent les décisions d'investir ou pas sur les opportunités présentées. Openstone se charge ensuite d’exécuter les décisions des actionnaires.

La gestion du Club Deal n'est donc pas à la discrétion d'Openstone, elle est entre les mains de ses actionnaires.

Quelle est la différence avec une SCPI ?

Le fonctionnement du Club Deal ressemble à celui d’une SCPI : vous n’investissez pas sur un bien spécifique, vos fonds sont mutualisés sur l’ensemble du patrimoine du Club.
‍
Il y a cependant quelques différences importantes : (1) vous êtes partie prenante dans les décisions d'investissement, alors que dans le cadre d'une SCPI la société de gestion a toute discrétion sur celles-ci (2) l'horizon d'investissement est plus court : il est en général prévu un horizon de 5 ans alors que pour une SCPI la durée moyenne de détention recommandée est de plus de 8 ans.

Quelle est la fiscalité ?

"Flat Tax" de 30%. Vous avez également la possibilité d'opter pour le barème progressif de l'impôt, et être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Si c'est le cas, le dividende peut être imposé à l'impôt sur le revenu après l'application d'un abattement de 40%.

Que dois-je faire pour déclarer et payer mon impôt ?

Rien ! Vous n’avez aucune démarche à faire. Nous prélevons l’imposition à la source et la reversons aux services fiscaux. Tous les ans, nous vous transmettons, ainsi qu’à l’administration fiscale, votre IFU (Imprimé Fiscal Unique) et déclarons pour vous les revenus générés sur ce placement.

Qui peut ouvrir un compte et investir ?

Les personnes physiques ou morales domiciliées fiscalement en France.

Est-ce disponible pour des non-résidents français ?

Pour le moment, les placements sur Openstone ne sont disponibles qu’en France. Nous donnerons très prochainement un accès aux résidents Européens des pays limitrophes.

Cet investissement dans le Club Deal ouvre-t-il droit à une réduction d’impôt ?

Pas de réduction d’impôt, mais une réduction de la fiscalité est possible si vous le logez dans un PEA-PME, qui peut être ouvert seul ou en complément d’un PEA classique.

Est-ce que je reçois un IFU (Imprimé Fiscal Unique) avec Openstone ?

En fin d’année, nous transmettons à l’administration fiscale votre Imprimé Fiscal Unique relatant des intérêts générés ainsi que des impôts sur les intérêts prélevés à la source. Vous n’avez aucune démarche à accomplir de votre côté.

Les Club Deals Immobiliers

Vidéo de présentation des Club Deals

7 à 10%

rendement annuel cible

200 €

investissement minimum

5%

de droits d’entrée

premieRe opportunité

Le Club Deal"Passoires Thermiques"

Points clés

Rendement Cible

Plafond d'investissement

Type d'immobilier

Durée recommandée

Catégorie de titres

À partir de 200 €

Conseil Personnalisé

Des questions ?

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La sécurité de la pierre

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Un enjeu sociétal majeur

Une opportunité unique d'allier rendement et impact sociétal

Club Deals: 7,00%

SCPI: 4,50%

Livret A: 3,00%

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