Openstone - Fonds d'Investissement Alternatifs

Le Fonds "BK"
de Pierre 1er Gestion

388 millions d'euros ont été investis dans ce fonds qui acquiert des murs de restaurants Burger King, avec une performance de + 123,70% depuis son agrément par l’AMF obtenu en 2016.

La chaine de restaurants Burger King a des performances exceptionnelles en France grâce à son marketing décalé et une véritable communauté de fans.

Commercial

Restauration

Baux de 12 ans

France

Taux d’occupation : 100%

Le fonds détient actuellement 135 actifs qui sont intégralement loués avec des loyers annuels de 28 millions d'euros. La qualité de l'enseigne Burger King est un gage de sécurité.

Liquidité dans 8 ans

Lancé en 2016, le fonds BK en est à la 7ème année de sa durée prévue de 15 ans. Vous récupérez donc vos fonds dans 8 ans.

Durée moyenne des baux restante : 8,5 ans

Concomitamment à l’acquisition des murs, un bail commercial d’une durée de 12 ans fermes est mis en place avec le Groupe Bertrand.

Performance des actions : +9,62% en 2022

Le fonds compte environ 700 actionnaires qui ont investi €500 000 en moyenne. Les gérants du fonds sont également investisseurs.

le fonctionnement

Nous fractionnons les parts du fonds pour les rendre accessibles à tous

1. Fractionnement des parts

Openstone regroupe les investisseurs dans une société pour atteindre le minimum de 100 000€ normalement requis par le fonds BK.

2. Les associés décident de tout

Openstone organise la structure et le processus d'investissement, mais toutes les décisions sont prises par les actionnaires, tel que vous.

3. Votre investissement grandit

Avec 100% de taux d'occupation et des restaurants à succès, le fonds est investi sur des actifs de qualité qui alimenteront la performance au terme des 8 ans.

Les risques liés à ce placement

Conformément aux obligations légales imposées par l’Autorité des Marchés Financiers, les investisseurs doivent avoir pleine conscience des risques liés à l’investissement dans les fonds alternatifs et sur tous les produits offerts sur Openstone portant sur des investissements immobiliers.

Pour vous éviter de manquer certaines de ces importantes informations nous avons créé une page entière dédiée aux risques, nous vous invitons à la consulter attentivement avant de décider d'investir. Nous sommes également à votre service si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter.

Risque de perte en capital

La valeur du patrimoine du fonds dépend des murs de restaurants qu'il détient et des loyers perçus. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, et impacter la capacité du fonds à rembourser les investisseurs.

Rendement non garanti

L'objectif de rendement de 7% du fonds n'est pas garanti et peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction des loyers encaissés, des charges afférentes aux biens détenus, et de l’évolution de la valeur des biens immobiliers détenus par les fonds de nos partenaires.

Risque de liquidité

Comme tout placement immobilier, ce Fonds Alternatif est un placement peu liquide. A la différence de l’investissement en bourse, les investisseurs ne peuvent pas revendre leurs parts à tout moment. Votre investissement est immobilisé pendant plusieurs années. L'horizon du placement "BK" est de 8 ans.

Risque de taux

Le fonds BK pourrait être exposé aux fluctuations des taux d'intérêts, à la hausse comme à la baisse, la dette bancaire étant en règle générale tirée à taux variable. Ainsi, une hausse des taux d'intérêts pourrait entraîner une hausse de coût du service de la dette et réduira les résultats du fonds.

Accédez aux placements réservés aux très fortunés

Le fonds BK vous permet d'investir dans les murs des restaurants Burger King, une des chaines de restaurants les plus dynamiques et performantes en France.

Un rendement élevé

Le rendement cible du fonds BK est de 7%, bien supérieur à la moyenne des SCPI en France qui est de 4,3%. Le taux d'occupation de 100% et la qualité de l'enseigne conforte ce potentiel. La performance 2022 était de 9%.

Un opérateur de qualité

Burger King est le 2eme acteur mondial de la restauration rapide. Géré en France par le Groupe Bertrand, leader de la restauration avec 900 restaurants (Hippopotamus, Léon de Bruxelles,…) et 35 000 collaborateurs.

Vous ne vous occupez de rien

Ce fonds vous donne une exposition au marché de l'immobilier commercial et en particulier celui de la restauration rapide. Vous ne vous occupez de rien, la société de gestion PPG, agréée par l'AMF, gère tous les actifs détenus.

Facile d’accès

Nous avons créé Openstone pour ouvrir l’épargne immobilière au plus grand nombre. Ouvrir son compte ne prend que quelques minutes, c'est simple et gratuit. Vous accédez à des placements uniques avec une mise de fonds raisonnable.

Accessible à partir de 1 000€

Une innovation et exclusivité Openstone : le fractionnement de parts de fonds alternatifs. Cela nous permet de vous donner accès à des opportunités nécessitant normalement un minimum de 100 000€ d'investissement.

La sécurité de la pierre

Le fonds BK détient les murs de plus de 140 restaurants en France. C'est un portefeuille d'actifs de qualité et bien diversifié géographiquement. Avec un taux d'occupation de 100% et une communauté de fans unique, la performance des restaurants est solide.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Questions/Réponses sur les Fonds Alternatifs.

Si vous avez d'autres questions, n’hésitez pas à nous contacter

Un Fonds Alternatif, qu'est-ce que c'est ?

Les Fonds Alternatifs, communément appelé l'Alternatif, consiste à prendre des participations ("equity") au capital d’entreprises non cotées ou à acquérir des actifs en visant une durée généralement comprise entre 5 et 8 ans et un objectif de rendement annuel de 7 à 10 % nets/an (hors fiscalité). L’objectif est de réaliser une plus-value à la sortie, le temps que les investissements réalisés aient porté leurs fruits.

L'Alternatif peut porter sur tout type de secteur d’activité ou d'industries, mais sur Openstone, vous ne trouverez que des investissements dans des sociétés qui réalisent des opérations immobilières et gérés par des sociétés de gestion françaises agrées par l’Autorité des Marchés Financiers. Il peut s'agir d'opérations de promotion, de réhabilitation immobilières, d'achat-revente...etc.

Pourquoi investir dans l'Alternatif ?

1. Dans le cadre d'une stratégie de diversification
Utilisez l'Alternatif dans une stratégie de diversification, notamment si vous n’êtes pas à la recherche de revenus complémentaires immédiats. Openstone vous permet ainsi de ne mettre pas tous vos œufs dans le même panier. Vous pouvez répartir votre enveloppe d’investissement sur plusieurs types de placement ayant des dates d’échéance et des profils de rendement différents.

2. Capitalisation à long terme
Utilisez l'Alternatif dans une logique d’épargne par capitalisation à long terme.

3. Les rendements potentiels
‍7 à 10%/an d’objectif de rendement (rendement et capital non garantis) pour les opérations les plus tangibles et les moins volatiles, dont l'immobilier fait évidemment partie.

4.La tangibilité de l’actif
Pour les solutions d’investissement d'Alternatif à sous-jacent immobilier, vous bénéficierez d’actifs tangibles, identifiables et moins soumis aux mouvements des marchés financiers

Quelles restrictions Openstone résout-elle ?

L’investissement direct dans ces fonds d’investissement privé est généralement réservé à des investisseurs fortunés. Le montant de la souscription dans ce type de fonds d'investissement est important, avec un ticket d'entrée minimum de €100 000.

Parmi les valeurs ajoutées d’Openstone, l'accès à partir de €1 000 et l’expertise liée à la sélection des fonds d'investissement sont déterminantes. Cette sélection est réalisée via un processus rigoureux. En tant que plateforme d’investissement, Openstone permet d'effectuer toutes les démarches administratives (inscription, souscription) de façon numérique et met à disposition la documentation requise tout au long de l'investissement (reporting, et distributions potentielles) sur son portail investisseur.

Comment Openstone se rémunère sur l'Alternatif ?

Les fonds récoltés sont investis dans des parts de Fonds Alternatifs sélectionnés par nos équipes. Notre rémunération provient d'une commission de souscription de 5% qui sert a rémunérer nos équipes et la mise en place des véhicules d'investissement. Il n'y aucune commission de gestion ni frais de sortie.

Seuls des frais minimaux de comptabilité et de "maintenance" du véhicule d'investissement sont facturés à leurs coûts réels, jusqu’à l'extinction du fonds.

Comment Openstone sélectionne ses fonds d'investissement partenaires ?

La sélection des Fonds Alternatifs partenaires est le résultat d'une analyse approfondie. Les critères pertinents pour le processus de sélection des fonds d'investissement comprennent : les performances passées des gestionnaires, la structure de l'équipe d'investissement et les conditions du fonds d'investissement (stratégie, conditions financières, clauses de liquidité, etc) et surtout la nature des investissements immobiliers du fonds.

Peut-on facilement retirer les fonds ?

Non. L'objectif du fonds est de rembourser les investisseurs d'ici 8 ans. Il n'y a pas de poche de liquidité prévue a ce jour. Les demandes de retrait avant ce terme de 8 ans ne sont pas garanties, sauf a être compensée par de nouvelles souscriptions.
L'Alternatif doit être considéré comme un placement moyen/long terme qui se fait dans le cadre d’une diversification de vos placements et de votre épargne.

Quel est l’horizon de placement avec l'Alternatif ?

Comme tout placement immobilier, un investissement dans l'Alternatif doit s'inscrire dans un horizon d'investissement à moyen/long-terme. La durée de ce placement recommandée est de 8 ans.

Quelle est la gouvernance du véhicule d'investissement ?

C'est la grande différence avec la structure d'une société de gestion classique. Les actionnaires de la SAS deviennent automatiquement membres du Comité d'Investissement de la société. A chaque projet d'investissement, Openstone sollicite le Comité et lui communique les informations utiles pour approuver les investissements prévus. Les actionnaires expriment leur vote, entièrement sous format digital pour plus de convenance.

Dans quoi est investit le fonds ?

Dans des parts du fonds, OPCI, "BK" (Burger King) géré par la société de gestion Pierre 1er Gestion (PPG). L'objectif de ce fonds BK est de proposer à ses investisseurs des perspectives de plus-values à long terme et/ou de distributions de dividendes sur un patrimoine investi principalement dans des immeubles commerciaux à usage de restauration rapide exploités sous l’enseigne BURGER KING tout en mettant en œuvre une stratégie extra-financière ESG (environnement, social, gouvernance).

Afin de mettre en œuvre cette stratégie, dans le cadre d’acquisition d’actifs immobiliers en direct, la société de gestion réalise un certain nombre d’études et d’analyses préalables et elle est particulièrement attentive aux caractéristiques suivantes :
- Situation du marché local (offre immédiate, offre future, prix moyens) ;
- Situation géographique ;
- Etude physique de l’actif ;
- Situation locative des biens ;
- Etude juridique des baux.

Lancé en 2016, le fonds a acquis à ce jour les murs de 135 restaurants et bénéficie d'un taux d'occupation de 100%, ce qui montre la qualité du portefeuille et la pertinence de la stratégie suivie.

Suis-je propriétaire des biens quand j’investis avec Openstone ?

Lorsque vous placez votre argent sur ce fonds, vous achetez des actions et devenez actionnaire du fonds qui acquière des parts du fonds BK. Donc oui, indirectement, vous êtes propriétaire du portefeuille de murs de restaurants Burger King.

Vos fonds financent l'acquisition de parts de ce véhicule d'investissement qui est un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) agrée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Est-ce que mon rendement est garanti ?

Nous ne pouvons pas garantir le rendement du fonds, celui-ci est une cible que nous nous efforçons d'atteindre pour nos investisseurs.

Dans cette optique, nous avons sélectionné le fonds BK comme partenaire en raison de la solidité et de la performance de cette chaîne de restauration rapide, de son historique et de la qualité de son management (Groupe Bertrand, leader de la restauration en France). Mais nous ne sommes jamais à l’abri de déconvenues comme des vacances locatives ou des crises financières par exemple. Néanmoins, les investissements étant mutualisés avec 135 murs de restaurants dans toute la France, toute perte au niveau des loyers encaissés pourrait être couverte ou compensée par l’ensemble des revenus du parc immobilier.

Pour le fonds Burger King, la qualité des biens investis est le meilleur gage de maîtrise du risque.

Comment est gérée la liquidité du fonds ?

Le fonds investit dans des parts d'un autre fonds détenant les murs de restaurants Burger King. Il est donc tributaire des règles de liquidité de ce dernier. A ce titre nous soulignons que la liquidité n'est pas assurée avant le terme du fonds qui est prévue dans 8 ans. A cette date, le gestionnaire prévoit soit de vendre la totalité du portefeuille soit de le refinancer pour permettre la sortie des investisseurs qui le souhaitent.

Nous vous invitons a consulter le prospectus complet du fonds sur la page dédiée à ce fonds (ce qui nécessite la création d'un compte Openstone). En cas de demande de rachat (remboursement) des actions, le délai dans lequel votre argent pourrait vous être versé n’est pas garanti et est encadré par les dispositions spécifiques de rachat du prospectus. Votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai de 8 ans.

Que se passe-t-il en cas de faillite de la société mère ?

Une faillite de la société mère, Innovative Finance SAS, n'affectera pas les investisseurs. En effet, la société qui gère les fonds collectés, Openstone PE1, est différente de la société mère ce qui permet de protéger les épargnants car les actifs immobiliers appartiennent à Openstone PE1.
‍
En cas de liquidation d'Openstone PE1, les investisseurs seront remboursés par la vente des parts du fonds BK détenues.

Comment fonctionne l'Alternatif avec Openstone?

Les produits dans lesquels les clients d'Openstone peuvent souscrire sont des fonds dits "nourriciers" à travers une SAS à capital variable. Chaque fonds nourricier agrège les investissements des particuliers et utilise ces fonds pour souscrire à son tour dans un fonds maître. C'est le fonds maître qui effectue les investissements.

Openstone ouvre donc une opportunité d'investissement indirecte dans l'Alternatif (le non coté). L'investisseur aura accès à la performance brute réalisée par le fonds maître. La performance nette des clients d'Openstone correspondra à cette performance brute moins les différents frais du fonds maître et du fonds nourricier. Toutes ces informations sont détaillées dans la documentation de chaque fonds mis à disposition.

Quelle est la différence avec une SCPI ?

l'Alternatif est en général plus rémunérateur en échange d'une prise de risque plus importante notamment grâce à un recours au levier bancaire (endettement) ou de par la nature des investissements réalisés. Cela permet de booster la performance par rapport aux SCPI qui sont en général peu endettées et positionnées sur des actifs de long terme.

Autre point de différence : les frais.
Chez Openstone, l’accès à ces Fonds Alternatifs coûte 5% en frais de souscription et rien d'autre. Les SCPI sont en général plus chères et requièrent une durée d'investissement plus longue pour amortir des différents frais. Dans les deux cas il s'agit de placements qui vous donnent une exposition au marché de l'immobilier.

Quelle est la différence avec du crowdfunding immobilier ?

Le Fonds Alternatif d'Openstone n’est pas une solution de crowdfunding immobilier mais bien un placement d’épargne adossé à de l’immobilier. Pour le fonds BK, il s'agit des murs de restaurants Burger King. Ceci vous permet de mutualiser les fonds investis sur l’ensemble du patrimoine et ne pas prendre de risque spécifique à un bien. Le fonds investit sur un horizon de long terme (8 ans) avec un risque qui porte essentiellement sur les vacances locatives potentielles et sur une baisse des prix de l'immobilier.

Le crowdfunding immobilier permet de financer des opérations commerciales de promoteurs immobiliers ou marchands de biens avec une obligation de revendre sur une courte période, ce qui comporte des risques beaucoup plus élevés, liés par exemple à l’augmentation du prix des matières premières, des délais de livraison, à la complexité de trouver des ouvriers du bâtiment...etc. Le crowdfunding comporte donc un risque de performance économique en plus des risques liés au marché de l'immobilier. D’où un taux de rendement souvent élevé.

Quelle est la fiscalité ?

Les versements avant la fin du fonds (8 ans) sont assujettis à la "Flat Tax" de 30%.
‍Vous avez également la possibilité d'opter pour le barème progressif de l'impôt, et être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Que dois-je faire pour déclarer et payer mon impôt ?

Rien ! Vous n’avez aucune démarche à faire. Nous prélevons l’imposition à la source et la reversons aux services fiscaux. Tous les ans, nous vous transmettons, ainsi qu’à l’administration fiscale, votre IFU (Imprimé Fiscal Unique) et déclarons pour vous les revenus générés sur ce placement.

Qui peut ouvrir un compte et investir ?

Toute personne physique ou personne morale (société) domiciliée fiscalement en France.

Est-ce disponible pour des non-résidents français ?

Pour le moment, les placements sur Openstone ne sont disponibles qu’en France. Nous donnerons très prochainement un accès aux résidents Européens des pays limitrophes.

Cet investissement dans le Private Equity ouvre-t-il droit à réduction d’impôt ?

Pas de réduction d’impôt, mais une réduction de la fiscalité est éventuellement possible si (1) le placement est éligible (consultez la fiche détaillée a ce sujet) (2) vous le loger dans un PEA-PME, qui peut être ouvert seul ou en complément d’un PEA classique.

Est-ce que je reçois un IFU (Imprimé Fiscal Unique) ?

En fin d’année, nous transmettons à l’administration fiscale votre Imprimé Fiscal Unique relatant des intérêts générés ainsi que des impôts sur les intérêts prélevés à la source. Vous n’avez aucune démarche à accomplir de votre côté.

Les Fonds Alternatifs, ouverts à tous.

Présentation des Fonds Alternatifs

7 à 10%

rendement annuel cible

1 000 €

investissement minimum

5%

de frais d’entrée, contre 12% normalement

Aucune chaîne de burger ne déclenche un tel engouement...

Le Fonds "BK"de Pierre 1er Gestion

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Risque de liquidité

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La sécurité de la pierre

premieRe opportunitÉ FONDS ALTERNATIF

Le Fonds "BK"de Pierre 1er Gestion

Points clés

Rendement Cible

Plafond d'investissement

Type d'immobilier

Durée recommandée

Catégorie de titres

À partir de 1 000 €

Conseil Personnalisé

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Alternatif‍7,00%

SCPI: 4,50%

Livret A: 3,00%

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