Openstone a sélectionné des SCPI
parmi les meilleures du marché

En cas de besoin, il est possible de mettre en vente une partie de son investissement en vendant ses parts de SCPI. La vente s'effectue à travers un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendants des conditions de marché. Pour vendre vos parts de SCPI, il faut adresser à la société de gestion un ordre de vente. Votre conseiller Openstone saura vous donner toutes les informations nécessaires.

Le processus de vente de vos parts dépendra de la nature de la SCPI :

1) SCPI à capital variable (les SCPI proposées sur Openstone sont de cette nature)

Les SCPI à Capital Variable sont disponibles de manière continue tout au long de l'année. Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite vendre ses parts, c’est la SCPI elle-même qui va racheter les parts à un prix déterminé par la société de gestion. La demande de rachat est compensée par les demandes de souscription, puis par les liquidités dont dispose la SCPI. Dans un contexte « normal » de marché, le délai de rachat varie entre 2 à 4 semaines. En cas de demande massive, la SCPI sera contrainte à la revente d’actifs immobilier auquel cas ce délai peut atteindre plusieurs mois.


2) SCPI à capital fixe

Les augmentations de capital permettent à la SCPI de collecter des capitaux pour acquérir de nouveaux immeubles et accroître la taille de son patrimoine. Les modalités de l’augmentation de capital sont définies par la Société de Gestion (prix, montant de la collecte, dates d'ouverture et de cloture, ...). Dans le cadre d'une augmentation de capital, l'acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrements (émission de parts nouvelles).

C'est le marché secondaire, ou vente de gré à gré, qui permet d’organiser la liquidité des parts entre les associés des SCPI à capital fixe. Les échanges, ou "confrontations", ont lieu tout au long de l'année, à dates fixes, selon une fréquence déterminée, généralement mensuelle, parfois hebdomadaire.
Le carnet d'ordre recense l'ensemble des ordres d'achat et de vente ainsi que les volumes correspondant. Les prix sont fixés librement entre les acheteurs et les vendeurs. L’acquisition des parts de SCPI sur le marché secondaire est soumise au paiement des droits d’enregistrement.

En cas de besoin, il est possible de mettre en vente une partie de son investissement en vendant ses parts de SCPI. La vente s'effectue à travers un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendants des conditions de marché. Pour vendre vos parts de SCPI, il faut adresser à la société de gestion un ordre de vente. Votre conseiller Openstone saura vous donner toutes les informations nécessaires.

Le prix d’une SCPI à capital variable est déterminé par la société de gestion à +/- 10% de sa valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation (valeur des immeubles à dire d'expert + des actifs financiers) à laquelle s'ajoute l'ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l'acquisition des immeubles /ex).

A l’inverse, celui des SCPI à capital fixe (non-offertes sur Openstone) provient du résultat de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. Le prix des SCPI à capital fixe est donc amené à connaître des variations d’amplitudes plus importantes que celui des SCPI à capital variable.

Comme tout investissement immobilier, la valeur d'une part de SCPI n'est pas garantie et reste soumise aux contexte du marché de l’épargne et de l'immobilier. Néanmoins, perdre la totalité de son investissement signifierait que tous les immeubles détenus par la SCPI auraient une valeur nulle. Ces scénario est difficilement envisageable pour des actifs tangibles.

Non, le revenu d’une SCPI de rendement n’est pas garanti. La mutualisation du patrimoine de la SCPI permet néanmoins de percevoir un revenu le plus stable et régulier du marché immobilier puisque réparti sur différents immeubles et différents locataires.

Absolument pas. Le Livret A est un produit d’épargne qui bénéficie de la garantie de l’état français et dont la collecte est gérée par la Caisse des Dépôts, qui dépend également de l’état.
En France, seuls les placements comme le Livret A, le LEP, le Livret Jeune, le Livret Développement Durable et Solidaire (LDDS) sont garantis par l'etat. Tous les autres placements comportent un risque de perte en capital.
La SCPI est une société non cotée privée.

C'est une société qui reçoit obligatoirement un agrément spécifique de la part de l'AMF. Elle coordonne la vie de la SCPI en intervenant dans 4 domaines principaux :

- Investissement : la société de gestion définit la stratégie d'acquisition de la SCPI. Elle réalise les investissements immobiliers et les éventuels arbitrages,
- Gestion locative : elle optimise l'occupation des immeubles, elle assure la gestion courante, l'entretien, les travaux...etc
- L'information des associés : la société de gestion diffuse l'information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement : bulletin trimestriel, rapport annuel, déclaration fiscale, ...
- La tenue du marché des parts : elle centralise les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre règlementaire défini par l'AMF.

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, Openstone n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.
Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

Le crowdfunding immobilier permet de financer des opérations commerciales de promoteurs immobiliers ou marchands de biens avec une obligation de revendre sur une courte période, ce qui comporte des risques beaucoup plus élevés, liés par exemple à l’augmentation du prix des matières premières, des délais de livraison, à la complexité de trouver des ouvriers du bâtiment...etc. Le crowdfunding comporte donc un risque de performance économique en plus des risques liés au marche de l'immobilier. D’où un taux de rendement souvent élevé.

La fiscalité des revenus d'une SCPI prend plusieurs formes en fonction de la nature des revenus perçus :

1) Revenus fonciers

Le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne.
Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

2) Revenus financiers

Au sein de son actif, la SCPI détient également des liquidités (sommes en attente d’investissement, provisions, dépôts de garantie, report à nouveau, …) qui génèrent des produits financiers. Ces derniers constituent une part marginale du revenu global distribué aux associés. Ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils supportent un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte au taux de 24% (plus les prélèvements sociaux). Cet acompte est imputable sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de la perception des revenus financiers et restitué s’il excède l’impôt à payer.

3) La fiscalité des plus values à la revente

En matière de SCPI, le traitement fiscal des plus values suit le régime général des plus values immobilières. La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession. Elles sont imposées selon le nouveau barème des plus values immobilières. Ces dernières seront donc exonérées au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :
• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année,
• 4 % pour la 22ème année de détention.
Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui seront totalement exonérés qu'après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, il existe prévoit un abattement spécifique.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
• 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème,
• 1,60 % pour la 22ème année de détention,
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu'à la 30ème.

Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun.

Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission. Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus. Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

Chaque année, les sociétés de gestion envoient aux associés des SCPI le récapitulatif des sommes à déclarer aux impôts sous la forme d’un IFU (Imprimé Fiscal Unique).

Cet imprimé précise les revenus locatifs bruts, les charges à déduire et le revenu imposable. En cas d’acquisition à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt (justificatif fourni par la banque). A noter que s’agissant de la part (marginale) provenant des revenus financiers de la SCPI, il est possible d’opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire.

Toute personne physique ou morale domiciliée fiscalement en France.

Pour le moment, les placements sur Openstone ne sont disponibles qu’en France. Nous donnerons très prochainement un accès aux résidents Européens des pays limitrophes.