Openstone × EQT
Visite & Déjeuner Exclusif

Découvrez l’actif d’EQT et échangez avec leurs équipes lors d’un déjeuner

Rejoignez-nous pour une visite exclusive d'un actif résidentiel étudiant développé par EQT Real Estate, suivie d'un déjeuner d'échanges sur leur stratégie immobilière value-add et les grandes tendances du marché.

Mardi 14 avril 2026
11h00 - 14h00
Visite : Salle marketing
33-35 Bd Victor Hugo, 93400 Saint-Ouen
Déjeuner : Le Charmant
53 rue du Landy, 93400 Saint-Ouen
  • Décryptage des grandes tendances du marché immobilier européen
  • Focus sur la stratégie Openstone Prime & EQT Real Estate
  • Retours d'expérience et cas concrets d'actifs en portefeuille

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Résidence étudiante Saint-Ouen

Une opération signée EQT Real Estate

  • Actif acquis en 2025
  • Stratégie value-add avec repositionnement et montée en gamme
  • Intégration de standards ESG et d'une approche internationale
  • Portefeuille global de 637 unités
43,2%
TRI brut cible
39,6%
TRI net cible
6,2%
Yield stabilisé
31,7M€
Coût stabilisé (~155k€/unité)
Jardin résidence étudiante
À 10 minutes du centre de Paris Accès direct en métro
Bassin de plus de 500 000 étudiants Au coeur de la première zone universitaire française
Futur hôpital universitaire à proximité 8 000 étudiants attendus sur le site

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ceci est une communication publicitaire et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. L'investissement comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, et nécessite un horizon d'investissement de long terme (10 ans). Les fonds sont accessibles sous conditions. Avant toute décision d'investissement, veuillez consulter la documentation juridique disponible auprès de votre conseiller ou sur openstone.com.

Les Intervenants

Des experts reconnus de l'immobilier européen

Cette visite réunit les équipes d'EQT Real Estate et d'Openstone pour décrypter la stratégie value-add appliquée au logement étudiant et les opportunités du marché immobilier européen.

LS

Léonore de Saint Pierre

Investor Relations

EQT

VQ

Victor Qureshi

Director

EQT

SM

Sébastien Morizot

Managing Director

EQT

PC

Pierre Casier

Construction & Development Manager, France

EQT

Nadim Takchi

Nadim Takchi

CEO & Cofondateur

Openstone

Patrick Jenvrin

Patrick Jenvrin, MRICS

CIO - Chief Investment Officer

Openstone

Au Programme

Ce que vous allez découvrir

01

11h00 - 12h15 : Visite de l'actif

Présentation du projet et de la stratégie d'investissement par l'équipe EQT Real Estate.

02

12h15 - 14h00 : Déjeuner & échanges

Restaurant Meïda : décryptage du marché immobilier européen et des perspectives d'investissement.

03

Cas concrets & retours d'expérience

Focus sur la stratégie Openstone Prime et les actifs en portefeuille EQT Real Estate.

Le meilleur du private equity immobilier et de la dette privée.
‍Enfin ouvert à tous.

Nous avons noué des partenariats stratégiques avec les plus grands gérants d'actifs mondiaux tels qu'Ares, BlackRock, EQT, Goldman Sachs et Carlyle, des leaders incontestés du secteur.

Ces titans de la gestion d'actifs cumulent des centaines de milliards de dollars sous gestion à travers le monde, témoignant d'une expertise inégalée et d'un savoir-faire reconnu.
À propos
FAQ

Questions les plus fréquentes

Général
Private Equity immobilier
Private debt (Dette privée)
General

Puis-je sortir de mon investissement avant l’échéance ?

La liquidité du Private Equity Immobilier est traditionnellement restreinte, avec un engagement à moyen ou long terme. 

Les sorties anticipées restent complexes et peuvent impliquer des décotes significatives sur votre capital initial. Vous devrez donc considérer votre investissement dans le Private Equity Immobilier comme un engagement à long terme.

Il s’agit d’un investissement adapté aux investisseurs capables de supporter une immobilisation prolongée de leurs fonds.

Quel est le processus de sélection des fonds chez Openstone ?

Le processus de sélection chez Openstone repose sur plusieurs critères clés :

  • Collaboration avec des gestionnaires de premier plan : Openstone travaille avec des leaders mondiaux de la dette privée et du private equity immobilier comme BlackRock, EQT, Ares, Carlyle, Goldman Sachs et LGT.
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  • Diversification des stratégies et des secteurs : Nous sélectionnons des fonds couvrant divers segments économiques et stratégies pour optimiser les performances tout en réduisant les risquess

Comment souscrire aux fonds proposés par Openstone ?

La souscription se fait de manière digitale et sécurisée via notre plateforme en ligne. Une fois votre inscription validée, vous pourrez choisir les solutions correspondant à votre profil de risque et souscrire en ligne de manière fluide et sécurisée.

Comment puis-je contacter Openstone pour obtenir plus d’informations ?

Nos experts restent à votre écoute pour toute question ou besoin d’assistance. Pour nous joindre, vous pouvez directement nous contacter en suivant ce lien:
https://openstone.com/contact

Qu’est-ce qu’un fonds de fonds ?

Un fonds de fonds investit dans plusieurs autres fonds, permettant ainsi une diversification accrue et une réduction des risques, tout en bénéficiant de la performance des meilleurs gestionnaires.

Les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) sont-ils pris en compte ?

Oui, Openstone sélectionne des fonds conformes aux critères ESG, souvent classés Article 8 selon la réglementation SFDR. Nos gestionnaires s'engagent dans la transition énergétique et soutiennent des initiatives ESG.

Quelles sont les stratégies d'investissement suivies par les fonds disponibles chez Openstone ?

Openstone propose plusieurs stratégies d’investissement adaptées aux différents profils d’investisseurs :

- Stratégie Core-Plus : Actifs de grande qualité déjà stabilisés, offrant des rendements réguliers et modérés.

- Stratégie Value-Add : Actifs nécessitant des rénovations pour augmenter leur valeur, avec un potentiel de rendement plus élevé.

- Stratégie Opportuniste : Actifs en difficulté ou sous-valorisés, ciblant des rendements très élevés mais avec un niveau de risque plus important.

Comment puis-je suivre la performance de mes investissements ?

Vous pouvez suivre la performance de vos investissements directement sur notre plateforme. Des rapports réguliers et détaillés vous seront également fournis.

Quelle est la durée d’un investissement en Private Equity Immobilier ?

L’horizon d’investissement pour cette classe d’actif et les types de fonds sélectionnés par Openstone est en général compris entre 8 et 12 ans. Cette période permet aux gestionnaires de mettre en place des stratégies de valorisation des actifs avant cession, maximisant ainsi les rendements potentiels des investisseurs.

Puis-je sortir de mon investissement avant l’échéance ?

Les fonds immobiliers en private equity sont peu liquides par nature. La sortie anticipée est donc difficile et sujette à des restrictions, avec des fenêtres de liquidité limitées. Nous vous recommandons de planifier votre investissement sur la durée prévue.

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Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Equity Immobilier ?

Les principaux risques incluent :

  • Risque de perte en capital : Investir dans des actifs non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
  • Risque de liquidité : Les actifs immobiliers ne sont pas cotés en bourse, ce qui peut rendre leur revente difficile ou prolongée.
  • Risque de valorisation : La volatilité des marchés peut rendre difficile l’évaluation précise des actifs, affectant la valorisation des portefeuilles.
  • Risque de performance : Les objectifs de rendement, comme le TRI, sont des cibles sans garantie. Les conditions macroéconomiques peuvent rendre ces objectifs plus difficiles à atteindre.
  • Risque lié aux biens détenus : La valorisation des actifs est basée sur des estimations de marché, ce qui peut entraîner des incertitudes sur leur valeur réelle.

Quels types d'investisseurs peuvent investir dans les fonds Openstone ?

Les solutions Openstone sont accessibles à tous les types d’investisseurs, qu'ils soient non professionnels ou professionnels, qu'il s'agisse de personnes physiques ou personnes morales. Nous offrons également un accès dédié à nos partenaires, tels que les CGP et family offices, qui peuvent souscrire pour le compte de leurs clients via notre plateforme partenaire.

Private Equity immobilier
Vaut-il mieux se tourner vers le Private Equity Immobilier ou vers d'autres formes d'investissement ?

Le choix du Private Equity Immobilier dépendra avant tout de vos objectifs d’investissement, de votre profil de risque et de votre horizon temporel. Par rapport aux SCPI, OPCI ou crowdfunding immobilier, le Private Equity Immobilier présente un potentiel de rendement nettement supérieur, grâce à une gestion active et des stratégies sophistiquées. 

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Type d'investissement Potentiel de rendement Liquidité Accessibilité Gestion Fiscalité
Private Equity Immobilier Élevé (10-15%, voire plus) Faible (5-10 ans) À partir de 100 000 € (Openstone) Active Optimisée via structures juridiques
SCPI Modéré (4-6%) Bonne (revente de parts) Dès 1 000 € Passive (déléguée) Revenus fonciers taxés
OPCI Modéré (4-5%) Bonne Dès 1 000 € Mixte Avantages via assurance-vie
Crowdfunding Immobilier Élevé mais variable (6-10%) Faible à moyenne Dès 100 € Projet par projet Intéressante via crowdfunding IFU
Nue-Propriété Gain à la revente (non locatif) Faible (marché secondaire restreint) En général dès 50 000 € Aucune (usufruitier gère) Pas de revenus imposables
Foncières cotées (SIIC) Variable (dividendes + plus-value) Excellente (marché boursier) Dès le prix d’une action Professionnelle (foncière) PFU 30% sur dividendes et plus-values

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Il convient surtout aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine avec un fort potentiel de création de valeur. Dans ce cadre, les stratégies d’investissement se déclinent en différents niveaux de risques/rendements par investissement : 

  • Core (actifs sécurisés et rendement modéré)
  • Core+ (actifs solides avec potentiel de croissance)
  • Value-add (actifs nécessitant des rénovations et une gestion active pour créer de la valeur)
  • Opportuniste (projets complexes ou dégradés, à haut risque mais à rendement potentiel élevé)

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Quelles limites et risques du Private Equity immobilier ?

Le Private Equity Immobilier, aussi appelé capital-investissement immobilier, comporte aussi des limites à bien prendre en compte : 

  1. Une faible liquidité (engagement à moyen ou long terme)
  2. Un seuil d’entrée élevé chez la majorité des acteurs (hors Openstone) 
  3. Des risques spécifiques liés à la qualité de la gestion, aux conditions de marché et aux performances variables d’un fonds à l’autre

Il vous faudra être conscients que le capital investi n’est pas garanti et que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Toutefois, Openstone a développé un fonds de fonds qui permet de faciliter le placement en Private Equity Immobilier tout en réduisant au maximum ces risques (seuil d’entrée plus abordable, fonds de fonds des meilleurs gérants mondiaux qui permet de varier les investissements entre les meilleurs gestionnaires du marché…).

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Quels avantages fiscaux via le Private Equity Immobilier ?

Les avantages fiscaux sont notables, les plus-values réalisées par les particuliers sont généralement soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, ces gains peuvent souvent être reportés jusqu’à la sortie de l’investissement, ce qui permet une capitalisation des rendements intermédiaires.

Pour les entreprises, les plus-values de cession sur titres de participation détenus depuis plus de deux ans peuvent bénéficier d’un taux réduit à 15 %, et le régime mère-fille permet une exonération à 95 % des dividendes sous certaines conditions

Ces dispositifs, associés à une diversification des structures juridiques, permettent d’optimiser la fiscalité globale.

À qui s'adresse un investissement dans l'immobilier via le Private Equity ?

Historiquement réservé aux investisseurs institutionnels et aux grandes fortunes, le Private Equity Immobilier devient accessible aux investisseurs particuliers qualifiés grâce à Openstone. 

Il s’adresse particulièrement aux investisseurs institutionnels (Fonds de pension, compagnies d'assurance, fonds souverains, family offices), conseillers en gestion de patrimoine et HNWI (High-Net-Worth Individual, à savoir les individus possédant un patrimoine net élevé). 

Openstone permet également à des investisseurs disposant d’un patrimoine plus modeste (dès 30 000 €, sous conditions) d’accéder à ces opportunités exclusives.

Pour quelles raisons devriez-vous investir dans le Private Equity Immobilier ?

Investir dans le Private Equity Immobilier présente plusieurs avantages décisifs : 

  • Potentiel élevé de rendement (10-15% visés par Openstone)
  • Diversification du portefeuille grâce à l’accès à des actifs immobiliers exclusifs et complexes
  • Gestion active et professionnelle par des gérants mondiaux historiques
  • Faible corrélation avec les marchés financiers traditionnels
  • Protection renforcée contre l’inflation

En tirant parti de stratégies sophistiquées de création de valeur, investir en Private Equity Immobilier permet d’optimiser les performances financières tout en diversifiant efficacement votre patrimoine.

Comment fonctionne le Private Equity Immobilier ?

Avant d’investir en Private Equity Immobilier, il convient de mieux connaître son fonctionnement : 

  1. Levée de fonds auprès d’investisseurs institutionnels ou particuliers avec une mise de départ à 10 000 000 € (désormais accessibles à partir de 100 000 € grâce à Openstone Prime)
  2. Identification d’opportunités immobilières à fort potentiel (souvent hors marché)
  3. Acquisition d’actifs ciblés par les gérants mondiaux
  4. Mise en œuvre d’une gestion active (rénovation, optimisation opérationnelle, repositionnement des biens) sur la durée de vie du projet
  5. Sortie des investissements par une revente directe, à une foncière immobilière cotée (SIIC) ou à des fonds spécialisés.

L’objectif est d’obtenir des rendements satisfaisants en utilisant l’effet de levier opérationnel et financier.

Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Equity Immobilier ?

Les principaux risques du Private Equity Immobilier incluent : 

  • une liquidité restreinte
  • la possibilité d’une perte partielle ou totale en capital
  • une certaine dépendance, liée à la qualité de gestion des actifs et aux fluctuations du marché immobilier

Ces risques sont inhérents à la nature de ces projets à fort potentiel. Malgré une sélection rigoureuse et une expertise approfondie, des événements imprévus tels qu’une crise économique ou un retournement du marché immobilier peuvent impacter négativement les rendements.

Toutefois, Openstone oriente les investissements reçus uniquement sur des fonds de premier plan, gérés par les meilleurs gérants mondiaux et aux stratégies complémentaires.

Quelle est la durée d’un investissement en Private Equity Immobilier ?

La durée moyenne de votre investissement en Private Equity Immobilier varie généralement entre 5 et 10 ans. 

Cette période représente le délai requis pour mener les projets à terme dans leur intégralité, comprenant les phases : 

  1. D’acquisition
  2. De création de valeur (rénovation, repositionnement des biens, amélioration des revenus locatifs…) 
  3. De revente optimisée des actifs

Cette durée permet de maximiser votre potentiel de rendement et de tirer pleinement parti des cycles immobiliers, assurée par une gestion active et professionnelle des investissements.

Quels types de projets immobiliers sont financés via le Private Equity Immobilier ?

Le Private Equity Immobilier finance des projets à forte valeur ajoutée et/ou long-termiste, comme la rénovation, la revalorisation d’actifs immobiliers existants ou le développement de nouveaux projets complexes. 

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Ces investissements incluent souvent des segments de marché spécifiques, tels que les immeubles commerciaux, les entrepôts logistiques, des structures de plus en plus demandées à l’instar des data centers, ou encore des projets résidentiels et urbains plus ambitieux. Le fonds Openstone Prime cible des actifs sous-évalués, nécessitant un travail d'asset management, ou des opportunités « off-market », exploitant ainsi leur potentiel élevé de création de valeur à moyen et long terme.

Pourquoi investir maintenant dans le Private Equity immobilier via Openstone Prime ?

Investir aujourd’hui dans le private equity immobilier via Openstone Prime présente une opportunité unique. Pour la première fois en neuf mois, les rendements moyens en Europe se stabilisent dans tous les secteurs, marquant un potentiel tournant sur le marché. Avec plus de 74 milliards d’euros investis au premier semestre 2024, les volumes sont comparables à ceux de 2023. Plusieurs pays comme le Royaume-Uni, l’Espagne, l’Italie et des marchés émergents d’Europe de l’Est (Roumanie, République tchèque, Pologne) montrent des hausses significatives des investissements. Le marché semble avoir atteint un point bas, aussi bien en termes d’activité que de prix, offrant un moment propice pour investir.

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Des secteurs comme l’immobilier résidentiel, l’hôtellerie et la logistique continuent d’attirer un fort intérêt des investisseurs internationaux, qui cherchent à profiter des niveaux de prix attractifs dans différentes juridictions européennes. Nous anticipons ainsi une hausse de l’activité d’investissement transfrontalière sur les 6 à 12 mois à venir.

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En choisissant Openstone Prime, vous bénéficiez d'une diversification sans pareil. Avec un seul investissement, Prime vous permet de diversifier vos actifs à plusieurs niveaux : par gestionnaires, par pays, par typologie d’actifs, par locataires, par taille d’actifs et par stratégie d’investissement (value-add, core-plus, etc...). Cette approche vous permet de réduire les risques tout en optimisant vos perspectives de rendement.

Qu’est-ce que le Private Equity Immobilier ?

Le Private Equity Immobilier se concentre sur l'acquisition, la gestion et la cession d'actifs immobiliers non cotés. Le rôle des gérants est alors de créer de la valeur à chaque étape du cycle d’investissement, de l’acquisition à la revente en passant par la gestion des actifs.

Pourquoi investir dans le Private Equity Immobilier avec Openstone ?

Investir avec Openstone permet d'accéder à des fonds habituellement réservés aux grands investisseurs institutionnels. Nous sélectionnons des fonds offrant un fort potentiel de rendement, même dans des environnements économiques incertains, tout en permettant une diversification sur différents types d’actifs et stratégies.

Private debt (Dette privée)
Comment présenter la dette privée à votre Comex/Board ?

Vous êtes convaincus de l'efficacité de la dette privée et cherchez à convaincre votre board pour rentabiliser votre trésorerie dormante. La dette privée présente trois atouts structurels que vous pourrez mettre en avant :

1. Sa faible corrélation aux marchés cotés en fait  un levier de diversification intéressant, surtout dans un contexte de forte volatilité.

2. Elle offre une visibilité renforcée sur les cash-flows, grâce à des mécanismes de remboursement et de distribution réguliers, généralement trimestriels.

3. En tant que créancier, l'investisseur est prioritaire dans le remboursement par rapport aux actionnaires, ce qui confère à la dette privée un positionnement plus défensif que l'investissement en capital.

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Est-il possible de faire une sortie anticipée d'un fonds dette privée ? Quelles conséquences ?

La dette privée est par nature un investissement peu liquide : le capital est immobilisé sur une durée définie, et une sortie anticipée est généralement difficile, voire impossible.

Une sortie s'accompagne bien souvent d'une décote sur le prix de cession, de délais pour trouver un acquéreur, d'une perte de rendement et d'éventuels frais complémentaires.

Openstone Yield est conçu pour atténuer ces contraintes. Son portefeuille combine des fonds ouverts (evergreen), qui apportent liquidité et distribution régulière, et des fonds fermés, généralement plus performants. Cette construction nous permet d'offrir une liquidité trimestrielle sans frais accessible dès la fin de la première année de détention, tout en préservant le potentiel de performance attendu de la classe d'actifs.

Quel est le rôle de chaque acteur de l'investissement en dette privée ?

Les gérants de fonds sous-jacents sont responsables de l'origination des opportunités, de l'analyse crédit et de la structuration des prêts. Chaque gérant détient une connaissance détaillée des marchés et des modèles d'affaires des entreprises financées, une expertise sectorielle et juridique déterminante dans la qualité du portefeuille. Ces équipes dédiées privilégient une approche particulière, tenant compte de la situation personnelle et des objectifs de chaque investisseur.
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Openstone agit comme sélectionneur et architecte d'allocation. Notre rôle est de choisir des gérants institutionnels de premier plan, de combiner des stratégies complémentaires et de piloter la diversification globale du portefeuille. En privilégiant les gérants dont chacun détient une position privilégiée sur son marché, nous construisons une allocation détaillée et robuste pour nos clients.
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Les entreprises emprunteuses utilisent ces financements pour leur propre développement, acquisitions ou refinancement. Leur performance opérationnelle soutient le remboursement des prêts. Chaque euro prêté contribue directement au développement d'entreprise des sociétés financées.
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Les investisseurs apportent le capital et perçoivent les flux contractuels générés par ces financements. Une telle organisation en plusieurs niveaux permet de mutualiser le risque tout en donnant accès à une expertise normalement réservée aux investisseurs institutionnels.

Quelle est la durée de blocage de mon investissement ?

Soyez conscient que la dette privée est une classe d'actifs long terme.

Il faut généralement prévoir un horizon d'investissement de 5 à 8 ans, avec une phase initiale de déploiement puis de remboursement progressif des prêts.
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Autrement dit, le capital n'est pas conçu pour être liquide à court terme. Des mécanismes de sortie peuvent exister selon la structure du fonds, mais ils ne sont ni garantis ni immédiats.
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L'investisseur doit donc considérer cet engagement comme une poche patrimoniale immobilisée, destinée à produire du rendement sur la durée plutôt qu'à servir de réserve de liquidité.
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La durée de détention recommandée reflète la nature particulière de cette classe d'actifs. Ces placements relèvent d'une logique patrimoniale de long terme, et non d'un simple produit d'achat à court terme.

Quel est le ticket d'entrée minimum pour investir avec Openstone Yield ?

Le ticket d'entrée standard est de 100 000 €.

Vous pouvez toutefois accéder à notre fonds de dette privée à partir de 30 000 € sous certaines conditions (notamment via des enveloppes ou des partenariats spécifiques).
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Ce seuil reflète la nature institutionnelle du fonds : Openstone Yield investit dans des fonds de dette privée habituellement réservés aux grands investisseurs professionnels. Le véhicule permet donc d'y accéder avec un ticket mutualisé.
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Cette facilité d'accès représente un avantage notable de la structure d'Openstone, qui propose une offre spéciale à destination du particulier averti comme des professionnels du patrimoine.

Quel est le rendement moyen de la dette privée ?

La dette privée vise historiquement des rendements nets situés entre 7 % et 12 % par an selon les stratégies, les cycles économiques et le niveau de risque pris.
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Openstone Yield cible un rendement moyen annualisé de 10 % net de frais, sans garantie en capital. Ce rendement provient des intérêts contractuels versés par les entreprises financées, et non d'une éventuelle spéculation sur la valorisation. Il offre ainsi aux investisseurs, avec un seul ticket, diversification, réduction du risque et optimisation de la performance. Une part de distribution est également disponible, offrant des revenus distribués cibles de 5-6% par an
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La performance peut varier d'une année à l'autre, mais la régularité recherchée est accessible grâce à la diversification entre gérants, millésimes et types de dettes.
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Cette régularité des flux constitue un avantage bien connu des investisseurs qui privilégient la prévisibilité des rendements à la performance spéculative.

Quels sont les risques concrets de la dette privée ?

Le principal risque est la perte en capital : une entreprise financée peut rencontrer des difficultés ou faire défaut. Même avec des garanties et une priorité de remboursement, une récupération partielle reste toutefois possible.
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Il existe aussi un risque d'illiquidité : l'investissement n'est pas destiné à être revendu rapidement. Le capital est donc engagé sur plusieurs années.

Gardez aussi en tête qu'il existe :

  • Un risque économique (cycle, hausse des taux, ralentissement de l'activité)
  • Un risque de sélection des gérants
  • Un risque juridique et opérationnel lié aux transactions privées
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La maîtrise du risque repose sur la diversification, la qualité de l'analyse crédit et la structuration des prêts. C'est précisément le rôle d'un fonds de fonds comme Openstone Yield : mutualiser ces risques sur un grand nombre d'opérations. Les investisseurs qui privilégient la sécurité de leurs fonds propres doivent prêter une attention particulière au niveau d'endettement des entreprises dans leur portefeuille, et s'assurer que chaque gérant détient les ressources nécessaires pour gérer ces risques.

La dette privée est-elle l'investissement le plus rentable ?

Il n'existe pas d'actif objectivement "plus rentable" que d'autres. Chaque classe d'actifs correspond à un compromis entre rendement, risque, liquidité et horizon d'investissement.
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À titre d'exemple, le private equity immobilier peut générer des gains plus élevés sur certains millésimes, mais avec une dispersion de performance très forte : les meilleurs fonds surperforment, tandis que les moins bons peuvent détruire de la valeur. La dette privée vise un rendement plus contractuel et plus prévisible.
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Son profil est intermédiaire : moins volatil et moins spéculatif que l'equity, mais historiquement plus rémunérateur que les obligations cotées. Contrairement aux obligations d'État, dont le rendement est souvent limité, la dette privée offre une prime d'illiquidité. La dette privée privilégie toujours la stabilité des flux et la protection du capital plutôt que la recherche d'un multiple exceptionnel.
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C'est un avantage que les investisseurs qui apprécient la stabilité patrimoniale reconnaissent facilement.
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Dans une allocation patrimoniale, investir en fonds de dette privée ne vient pas remplacer les autres actifs : cela complète un portefeuille pour améliorer son efficacité globale en termes de rendement/risque.

À qui s'adresse un tel investissement ?

La dette privée s'adresse à des investisseurs capables d'immobiliser leur capital sur un horizon de plusieurs années et, comme tous types d'investissement, d'accepter un risque de perte en capital. Il peut faire l'objet d'un placement de trésorerie, mais ce n'est pas un produit liquide.
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Elle convient particulièrement aux profils patrimoniaux recherchant un rendement supérieur aux actifs traditionnels, tout en réduisant la dépendance aux marchés actions et obligataires cotés. La dette privée s'intègre parfaitement dans une logique de construction de portefeuille long terme.
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Les investisseurs déjà exposés aux actions, à l'immobilier ou aux fonds traditionnels y trouvent une source de revenu complémentaire plus prévisible : Family offices, entrepreneurs, dirigeants ou investisseurs avertis qui privilégient la diversification utilisent la dette privée comme une brique alternative de diversification. Qu'il s'agisse d'un particulier souhaitant valoriser son épargne personnelle, ou d'un homme d'affaires cherchant à protéger ses actifs propres et à diversifier ses sources de revenus, Openstone Yield propose une solution dédiée adaptée à chaque profil d'investisseur.
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Openstone Yield est justement conçu pour donner accès à une architecture institutionnelle normalement réservée aux grands investisseurs, avec un seul véhicule et une allocation professionnelle multi-gérants.

Pourquoi investir dans la dette privée ?

La dette privée consiste à financer directement des entreprises via des prêts structurés hors marchés cotés. En contrepartie d'une illiquidité et d'un risque de perte en capital, elle assure un rendement contractuel élevé, versé de manière régulière sous forme d'intérêts.
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Cette classe d'actifs est connue pour capter une prime d'illiquidité durable : les entreprises sont prêtes à payer davantage pour un financement plus flexible et plus rapide que celui des circuits bancaires traditionnels. En tant qu'investisseur, cela se traduit par des rendements historiquement supérieurs aux obligations cotées.
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La dette privée est appréciée pour sa faible corrélation avec les marchés financiers. Les valorisations ne fluctuent pas quotidiennement (comme en bourse), ce qui réduit la volatilité apparente d'un portefeuille et vous conviendra si vous aimez la stabilité.
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Les prêts sont encadrés par des protections juridiques fortes (garanties, covenants, priorité de remboursement). Même en cas de difficulté de l'entreprise, le prêteur se situe en haut de la structure du capital, donc avant les actionnaires. Avec Openstone Yield, la gestion est diversifiée entre plusieurs gérants et stratégies, ce qui renforce encore une maîtrise du risque déjà bien présente. Ces avantages font de la dette privée une classe d'actifs privilégiée par de nombreux investisseurs : elle s'intègre dans une stratégie personnelle de diversification patrimoniale.

Quels sont les différents types de dette ?

Le développement du Private Credit ces dernières années a permis l'apparition de différentes typologies de financement tenant compte du niveau de risque, des sûretés associées ainsi que de la durée du financement.

Dette Senior : sécurisée et prioritaire

La dette senior offre aux prêteurs un rang prioritaire lors du remboursement et bénéficie la plupart du temps de sûretés sur les actifs sous-jacents. Cela permet de limiter le risque en cas de défaut de l’emprunteur. Le capital prêté via la dette senior bénéficie d'une protection spéciale et d'une position privilégiée dans la structure du capital. C'est la forme de dette d'entreprise la plus sécurisée, qui permet à l'investisseur de préserver ses ressources propres tout en bénéficiant d'un rendement attractif.

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Dette subordonnée (Mezzanine ou Junior Debt)

La dette subordonnée est remboursée après la dette senior, ce qui signifie qu’en cas de défaut, elle présente un risque plus élevé.

Pour compenser ce risque, les investisseurs bénéficient d’une rémunération plus élevée. Certains mécanismes de rémunération additionnels comme des warrants peuvent également être appliqués. 

La dette subordonnée est donc plus risquée mais reste prioritaire sur les instruments de fonds propres (actions, obligations convertibles, etc.). Elle attire des particuliers avertis ou des institutions privilégiant un niveau d'endettement modéré tout en recherchant un rendement plus élevé.

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Dette unitranche : Un mix entre dette senior et junior

Au début des années 2010 sont apparus les prêts dits « unitranche », ayant vocation à se substituer à une combinaison de dette junior et senior.

La dette unitranche permet à l’entreprise de traiter directement avec un unique prêteur, simplifiant ainsi la structuration du financement et renforçant la relation entre les deux parties. Ce type de financement offre une plus grande souplesse et une exécution plus rapide, grâce à des conditions négociées sur mesure et des modalités de remboursement adaptées aux besoins de l’emprunteur. Bien qu’elle soit plus coûteuse qu’un prêt bancaire classique, elle reste plus accessible qu’un financement junior en raison de son profil de risque intermédiaire. Pour l’investisseur, la dette unitranche présente un niveau de sécurité comparable à celui de la dette senior tout en offrant une meilleure rémunération, notamment grâce à un levier plus élevé et à son remboursement souvent in fine. Ce type de dette d'entreprise est particulièrement adapté aux entreprises à structure individuelle dont le niveau d'endettement doit être géré avec précision. Le gérant qui détient ce type d'instrument dispose d'une position unique dans la structure du capital.

Pourquoi investir dans le Private Credit avec Openstone ?

Investir avec Openstone permet d'accéder à des fonds habituellement réservés aux grands investisseurs institutionnels (ticket minimum entre €10m et €20m). Nous sélectionnons des fonds offrant un fort potentiel de rendement, même dans des environnements économiques incertains, tout en permettant une diversification sur différents types de dettes (Senior Secured, Mezzanine, unitranche, etc.) et stratégies.
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Notre équipe entretient une relation privilégiée avec les meilleurs gérants mondiaux. Notre approche dédiée et notre transparence entière dans la sélection des gérants vous offrent un point d'accès simplifié à des stratégies de dette d'entreprise normalement inaccessibles aux investisseurs individuels.

Quels sont les critères pour choisir un fonds de dette privée ?

Les principaux critères pour choisir un fonds de dette privée sont les suivants : 

  • Qualité des équipes : S’assurer de leur expertise et stabilité.
  • Track record : Vérifier les performances historiques des fonds.
  • Diversification : Examiner la répartition géographique et sectorielle.
  • Accompagnement des entreprises : Privilégier des fonds apportant un véritable soutien stratégique.
Quelles entreprises sont financées par la dette privée ?

La majorité des fonds de dette privée financent des entreprises sous LBO (70 % du marché). Ces entreprises, souvent parmi les plus performantes de leur secteur, bénéficient de l’expertise et de la sécurisation apportées par les fonds de private equity qui les soutiennent. Ces sociétés relèvent souvent de secteurs d'affaires porteurs et bien connus des gérants spécialisés. Leurs modèles économiques sont analysés de façon détaillée avant tout engagement.

Pourquoi les acteurs économiques se tournent-ils vers la dette privée pour leur financement ?

La dette privée est généralement plus coûteuse (avec des taux de 5 à 7 % + EURIBOR, soit un coût global de 8 à 10 %) mais est plus rapidement accessible que le financement bancaire. En contrepartie, elle permet aux entreprises de conserver leur capacité d'investissement via généralement des prêts in fine, et ont également accès à des solutions de financement sur mesure.
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Ces solutions relèvent souvent d'une logique de financement spéciale, adaptée à des situations d'affaires particulières, notamment lorsque le ratio d'endettement de l'entreprise ne lui permet pas d'accéder aux circuits bancaires classiques. Le capital ainsi prêté s'inscrit dans une relation de financement structurée et sur mesure.

Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Credit ?

Les principaux risques incluent :

  • Risque de perte en capital : investir dans de la dette privée comporte un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
  • Risque d’illiquidité : les titres de Private Credit ne sont pas cotés en bourse, ce qui peut rendre leur revente difficile ou prolongée.‍
  • Risque de contrepartie : un défaut de la part d’un prêteur peut venir dégrader de façon significative la performance du portefeuille de dette.

Ces risques doivent être évalués de manière détaillée par chaque profil d'investisseur, en tenant compte de son horizon temporel et de sa capacité à immobiliser du capital.

Quels sont les avantages d’investir dans la dette privée ?
  • Rendement prévisible : Les investisseurs bénéficient de flux de trésoreries réguliers et anticipés sous forme de coupons.
  • Prime d’illiquidité : Offrant un rendement supérieur pour un niveau de risque similaire à celui des obligations classiques.
  • Taux variable : Ce mécanisme désensibilise les investisseurs face aux fluctuations des taux d'intérêt.

Ces caractéristiques font de la dette privée une classe d'actifs particulièrement appréciée dans les allocations institutionnelles. En privilégiant une diversification multi-stratégies et multi-millésimes, Openstone Yield offre une exposition entière et optimisée à l'ensemble du marché du Private Credit.

Quelle est la durée d’un investissement en fonds de Private Credit ?

Les fonds de Private Credit sont distributifs. En effet, sauf incident majeur, l’investisseur perçoit des coupons de manière prévisible et régulière tout au long de la vie de l’opération.

Ces coupons, généralement versés trimestriellement, s’étendent sur une durée de 6 à 8 ans, correspondant à l’horizon d’investissement typique de la dette privée.

Ainsi, un investissement en dette privée offre à l’investisseur des flux de trésorerie réguliers et anticipables, à l’inverse du Private Equity où les premières années sont consacrées par des investissements en capital avant d’en tirer des bénéfices potentiels. Private Equity et Private Debt sont donc complémentaires. 
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La durée de détention et le profil d'investisseur jouent un rôle clé dans le choix de ce type de placement. Contrairement à un simple produit d'achat et revente, la dette privée s'inscrit dans une logique de génération de revenus réguliers sur le long terme.

Qu’est-ce que la Dette Privée ?

La dette privée également appelée Private Credit désigne l’ensemble du marché de la dette non bancaire, c'est-à-dire les financements accordés par des investisseurs en dehors du circuit traditionnel des banques.

Depuis la crise financière de 2008, ce secteur – autrefois qualifié de shadow banking (ou intermédiation financière non bancaire) – connaît une véritable expansion. Les exigences réglementaires plus strictes imposées aux banques, a favorisé le développement de la dette privée comme une alternative compétitive aux financements bancaires traditionnels.

Aujourd’hui, le marché du Private Credit représente près de 1 600 milliards d’euros et pourrait atteindre les 3 000 milliards d’ici 2030 selon les analystes. Cette classe d'actifs, aujourd'hui bien connue des investisseurs avertis, se distingue des obligations d'État classiques par sa nature contractuelle et sa flexibilité. Contrairement aux emprunts d'État, les financements privés offrent des rendements plus élevés en échange d'une prime d'illiquidité attractive.

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