Alternative aux foncières côtées : Quels investissements alternatifs en %current_year% ?

Les foncières cotées, qu’il s’agisse des SIIC en France ou des REIT à l’international, ont longtemps occupé une place de choix dans les allocations immobilières. Leur promesse était claire : liquidité, transparence et revenus réguliers. En 2025, ce modèle montre toutefois ses limites. La volatilité accrue des marchés financiers, la remontée durable des taux d’intérêt et les incertitudes économiques pèsent directement sur leurs valorisations et sur la visibilité des rendements.

Dans ce contexte, de nombreux investisseurs patrimoniaux s’interrogent sur la pertinence de conserver une exposition importante aux foncières cotées. La forte corrélation avec les indices boursiers, combinée à des perspectives de performance parfois décevantes, pousse à rechercher une alternative foncière offrant un meilleur équilibre entre rendement, risque et lisibilité à long terme.

Les points à retenir :

• Les foncières cotées restent exposées à une volatilité élevée et aux cycles boursiers.
  
  
• Des alternatives immobilières non cotées offrent des profils rendement/risque plus maîtrisés.
  
  
• Le Private Equity Immobilier et la dette privée s’imposent comme des solutions structurantes.

Investir en SIIC / REIT : réduire la volatilité pour sécuriser des revenus réguliers

Les foncières cotées, appelées SIIC en France et REIT à l’international, sont des sociétés spécialisées dans la détention et l’exploitation d’actifs immobiliers, dont les actions sont négociées en Bourse. Leur rôle consiste à collecter des loyers sur des portefeuilles diversifiés (bureaux, commerces, logistique, résidentiel) et à redistribuer une part importante de ces revenus aux actionnaires sous forme de dividendes.

Ce modèle présente plusieurs atouts. La liquidité permet d’entrer et de sortir rapidement, la transparence facilite le suivi des performances, et la régularité des dividendes répond à un objectif de revenus. Ces caractéristiques expliquent l’intérêt historique des foncières cotées dans de nombreuses allocations patrimoniales.

Les risques sont aujourd’hui plus visibles. Les foncières cotées restent fortement corrélées aux marchés boursiers, ce qui accentue leur volatilité lors des phases de tension. Elles sont également sensibles aux taux d’intérêt, l’endettement jouant un rôle clé dans leur modèle économique. La fiscalité, centrée sur les revenus mobiliers et les plus-values, peut réduire le rendement net selon le mode de détention (compte-titres, PEA, assurance-vie).

Dans le contexte actuel, la baisse des valorisations, la pression sur les rendements et la dépendance aux cycles financiers renforcent le besoin de diversification au-delà des SIIC / REIT.

Dans quel cas devez-vous envisager un autre placement que les foncières cotées ?

Certaines situations patrimoniales rendent l’exposition aux foncières cotées moins adaptée. Lorsque la volatilité des marchés financiers devient difficilement acceptable, notamment à l’approche de la retraite ou dans une logique de préservation du capital, il vous faudra envisager des solutions plus lisibles à long terme.

La question de la concentration mérite également une attention particulière. De nombreuses foncières sont exposées à un nombre limité de secteurs ou de zones géographiques. En cas de retournement localisé, cette concentration peut amplifier les pertes sans réelle capacité d’arbitrage.

D’autres objectifs patrimoniaux justifient le recours à des alternatives : optimisation fiscale, structuration de la transmission, recherche de décorrélation des marchés financiers ou volonté d’accéder à des stratégies immobilières plus actives. Les foncières cotées offrent une exposition immobilière, mais rarement un pilotage fin des cycles ou de la création de valeur.

Certains investisseurs recherchent un couple rendement/risque différent, ou souhaitent accéder à des actifs non accessibles via les SIIC / REIT, comme des opérations value add ou opportunistes sur des marchés européens prime. Dans ces cas, les solutions non cotées prennent tout leur sens.

Les meilleurs placements alternatifs aux foncières cotées

Face aux limites de l’immobilier coté, plusieurs alternatives structurées permettent de rester exposé à la classe d’actifs immobilier tout en réduisant la dépendance aux marchés financiers. On distingue notamment le Private Equity Immobilier, la dette privée, les SCPI, les OPCI, les SCI en assurance-vie, les club deals immobiliers, les ETF immobiliers et les fonds d’infrastructure non cotés.

Chaque véhicule répond à des objectifs spécifiques en matière de rendement, d’horizon, de risque et de fiscalité. Le Private Equity Immobilier s’impose souvent comme l’alternative centrale aux foncières cotées, car il donne accès à des projets non cotés, pilotés par des gérants spécialisés, avec une gestion active des actifs immobiliers et un potentiel de performance supérieur à long terme.

La dette privée complète cette approche en apportant des revenus réguliers avec une volatilité plus contenue. Les SCPI, OPCI et SCI permettent quant à elles une exposition immobilière progressive, souvent recherchée pour des objectifs de revenus ou de fiscalité. Les fonds d’infrastructure non cotés jouent enfin un rôle de stabilisateur dans une allocation diversifiée.

La logique n’est pas d’opposer ces solutions, mais de les combiner intelligemment selon le profil de l’investisseur, son horizon et ses objectifs patrimoniaux, afin de construire une alternative cohérente aux foncières cotées.

Le Private Equity Immobilier : investir dans des projets non cotés à fort potentiel

Le Private Equity Immobilier consiste à investir dans des opérations immobilières non cotées, via des fonds spécialisés, des fonds de fonds ou des club deals. Contrairement aux foncières cotées, l’investissement repose sur une sélection active d’actifs et une création de valeur pilotée dans le temps. Les gérants interviennent directement sur les leviers opérationnels : renégociation des baux, repositionnement des immeubles, arbitrages ou acquisitions en off-market.

Les avantages sont clairs : accès à des opérations exclusives, potentiel de performance supérieur à long terme et décorrélation des marchés cotés. Cette approche permet d’investir sur des stratégies Core Plus, Value Add ou Opportuniste, souvent inaccessibles via les SIIC / REIT.

En contrepartie, la liquidité est réduite et l’horizon d’investissement plus long. La qualité de la sélection des gérants et des stratégies mises en œuvre joue donc un rôle déterminant. Ce type de placement s’adresse à des investisseurs avertis, capables d’immobiliser des capitaux sur plusieurs années et de s’inscrire dans une logique patrimoniale long terme.

Les SCPI : une exposition immobilière directe, sans la volatilité des marchés

Les SCPI permettent d’investir collectivement dans un portefeuille immobilier diversifié, composé d’actifs tertiaires, résidentiels ou thématiques. Les loyers perçus sont redistribués aux associés, après déduction des frais, ce qui en fait une solution souvent recherchée pour générer des revenus réguliers.

Leur principal atout réside dans la mutualisation du risque locatif et la gestion totalement déléguée. En revanche, la liquidité peut être limitée, les frais d’entrée élevés et la performance reste dépendante de l’évolution du marché immobilier sous-jacent.

Les SCPI conviennent surtout aux investisseurs privilégiant le revenu passif, avec une vision patrimoniale de long terme et une acceptation d’une liquidité moindre pour d’autres profils, d’autres alternatives aux SCPI peuvent s’avérer plus adaptées.

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Les OPCI : la flexibilité d’un fonds immobilier mixte et plus liquide

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des fonds immobiliers à structure mixte, combinant de l’immobilier physique et une poche d’actifs financiers. Cette composition vise à améliorer la liquidité du véhicule tout en conservant une exposition significative à l’immobilier, généralement via des immeubles tertiaires ou résidentiels.

Leur principal avantage réside dans une liquidité supérieure à celle des SCPI, grâce à la part financière intégrée, ainsi qu’une diversification accrue et une valorisation plus régulière. En contrepartie, cette exposition partielle aux marchés financiers entraîne une sensibilité plus marquée à la conjoncture boursière. Sur longue période, le rendement est souvent inférieur à celui des SCPI, en raison de cette dilution immobilière.

Les OPCI s’adressent principalement aux investisseurs recherchant flexibilité et diversification, avec une volonté de conserver une part immobilière tout en limitant les contraintes de liquidité.

Les SCI en assurance-vie : la pierre-papier dans un cadre fiscal avantageux

Les SCI en assurance-vie permettent d’investir dans l’immobilier non coté au sein d’un contrat d’assurance-vie, via une structure dédiée détenant différents actifs immobiliers. Ce mode de détention combine exposition immobilière et enveloppe fiscale attractive.

L’avantage principal réside dans la fiscalité de l’assurance-vie, qui facilite les arbitrages et la transmission du patrimoine. La flexibilité du support permet également d’adapter l’allocation en fonction des objectifs patrimoniaux. En revanche, le rendement dépend fortement de la stratégie immobilière mise en œuvre et la liquidité reste conditionnée aux règles du contrat.

Ce type de solution convient aux investisseurs souhaitant optimiser fiscalement leur exposition immobilière, tout en conservant une approche patrimoniale de long terme.

Le Club Deal Immobilier : co-investir dans des opérations sélectionnées

Le club deal immobilier repose sur une logique de co-investissement : plusieurs investisseurs s’associent pour financer une opération immobilière ciblée, généralement sélectionnée pour son potentiel de création de valeur. Ce format, détaillé dans notre article sur ce qu’est le club deal immobilier, permet d’accéder à des projets sélectifs, souvent réalisés en off-market, avec un niveau de personnalisation supérieur à celui des véhicules mutualisés.

L’intérêt principal réside dans l’accès à des opérations spécifiques, avec un potentiel de rendement élevé lorsque la stratégie est correctement exécutée. En contrepartie, le risque est concentré sur un nombre limité d’actifs, le ticket d’entrée est souvent plus élevé et la liquidité inexistante jusqu’à la sortie. Le club deal immobilier s’adresse donc à des investisseurs expérimentés, capables d’immobiliser des capitaux sur plusieurs années dans une logique opportuniste et patrimoniale.

Les ETF immobiliers mondiaux : diversifier son exposition géographiquement et sectoriellement

Les ETF immobiliers sont des fonds indiciels cotés qui répliquent la performance d’indices immobiliers, par secteurs ou zones géographiques. Ils offrent une exposition large à l’immobilier coté international, avec une liquidité élevée et des coûts réduits.

Leur principal atout réside dans la diversification immédiate, tant géographique que sectorielle. En revanche, ils restent partiellement corrélés aux marchés actions, ce qui implique une volatilité plus marquée et un rendement variable selon les cycles boursiers. Les ETF immobiliers conviennent aux investisseurs souhaitant une exposition immobilière cotée, diversifiée et facilement arbitrable.

Les fonds d’infrastructure non cotés : miser sur des actifs réels à revenus stables

Les fonds d’infrastructure non cotés investissent dans des actifs essentiels tels que l’énergie, les réseaux, les transports ou les infrastructures numériques. Ces actifs génèrent des flux de revenus récurrents, souvent contractualisés sur le long terme.

Leur intérêt réside dans une faible corrélation avec l’immobilier résidentiel ou commercial pur et une meilleure visibilité des cash-flows. En contrepartie, la liquidité est réduite et la durée d’investissement longue, avec des risques spécifiques liés à la réglementation ou à l’exploitation. Ces fonds s’adressent à des investisseurs long terme recherchant stabilité et diversification au sein d’une allocation patrimoniale globale.

La Dette Privée : générer un revenu régulier décorrélé des marchés immobiliers

La dette privée consiste à financer des projets via des prêts non cotés, des obligations privées ou des structures de financement alternatives, en dehors des circuits bancaires traditionnels. L’investisseur se positionne comme prêteur et perçoit des revenus réguliers, sous forme d’intérêts, indépendamment des fluctuations des marchés cotés.

Son principal atout réside dans la priorité au remboursement par rapport aux fonds propres, ce qui limite l’exposition à la volatilité. En contrepartie, le risque porte sur le défaut de l’emprunteur, avec une liquidité très faible jusqu’à l’échéance. La sélection des gérants et des opérations financées est donc déterminante. La dette privée s’adresse à des investisseurs recherchant un rendement récurrent, avec un niveau de risque maîtrisé et une visibilité sur les flux.