Alternative à la LMNP : Quels sont les investissements complémentaires à faire en %current_year% ?

Si vous investissez dans l’immobilier, %current_year% marque un tournant stratégique. Le gouvernement prévoit une refonte (déjà amorcée) du régime LMNP : abaissement de l’abattement forfaitaire en micro-BIC, restriction des amortissements en régime réel et remise à plat des seuils d’éligibilité. En parallèle, les nouvelles normes environnementales imposent aux propriétaires de lourds travaux de rénovation pour conserver la mise en location de leurs biens. Cette pression fiscale et environnementale fragilise les fondations de la stratégie LMNP.

Dans ce climat incertain, le statut de loueur en meublé non professionnel, longtemps considéré comme une valeur sûre, devient moins attractif. Beaucoup d’investisseurs revoient leurs positions sur la LMNP : quelle alternative à la LMNP privilégier en %current_year% ? 

Nous dressons un panorama des solutions complémentaires, en évaluant leurs performances, leurs contraintes et leur pertinence selon votre profil.

Les points à retenir :

• Le cadre fiscal du LMNP se durcit en %current_year%, réduisant son attrait.
  
  
• Il existe des alternatives solides pour investir dans l’immobilier sans subir les affres de la gestion locative.
  
  
• La diversification devient une stratégie clé pour préserver rendement et sérénité patrimoniale.

La location meublée non professionnelle, fiscalement avantageuse, mais contraignante

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif. Pour en bénéficier, les revenus locatifs doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux. Le logement doit répondre à des critères précis d’équipement (meubles, électroménager, literie, etc.).

Le LMNP séduit par sa fiscalité : choix entre le régime micro‑BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel (avec amortissements). On peut amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit l’imposition sur les revenus. Les revenus sont souvent exemptés de cotisations sociales, et le régime des plus‑values immobilières est attractif.

Mais le dispositif présente également des limites : la gestion locative est parfois lourde, on peut subir des périodes de vacance locative, le risque de requalification existe, les plafonds de revenus sont contraignants, et l’administration impose des tâches souvent complexes. De plus, la rentabilité peut reculer : prix de l’immobilier en hausse, accès au crédit plus difficile, pression sur les loyers.

En %current_year%, plusieurs menaces réglementaires pèsent : depuis le 15 février 2025, tous les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus‑value imposable lors de la revente. Cette réintégration rend l’avantage fiscal de l’amortissement beaucoup moins net qu’auparavant. Les exigences en matière de performance énergétique se durcissent en même temps (ex : interdiction progressive de louer une “passoire thermique”).

Contrôle accru, baisse des rendements, gestion plus lourde… la LMNP impose aujourd’hui une vigilance renforcée.

Dans quels cas devez-vous envisager une autre solution que la location meublée ?

La LMNP peut sembler séduisante sur le papier. Pourtant, dans de nombreux cas concrets, nous constatons chez Openstone qu’elle devient inadaptée ou trop risquée pour certains profils.

Vous êtes concerné si :

• La gestion locative vous prend trop de temps : c’est fréquent pour les multi‑propriétaires, les expatriés ou ceux éloignés de leurs biens.
  
  
• Votre situation personnelle a changé (retraite, mutation, héritage, divorce), et vous ne souhaitez plus assumer les contraintes d’un bien locatif.
  
  
• Vous avez subi des expériences négatives : vacance prolongée, impayés, dégradations, ou litiges avec des locataires.
  
  
• Votre bien ne génère plus le rendement attendu, à cause de charges croissantes, d’une fiscalité moins favorable, ou de difficultés à louer.
  
  
• Vous souhaitez diversifier vos placements et réduire votre exposition à l’immobilier locatif direct.
  
  
• Vous êtes primo-investisseur et préférez une stratégie plus passive ou sans aléas de gestion.
  
  

Dans ces situations, nous vous accompagnons vers des alternatives solides comme le Private Equity Immobilier ou la dette privée, qui allient performance, simplicité et absence de gestion quotidienne.

Les meilleures solutions d’investissement alternatives à la LMNP

Dans un contexte immobilier instable, marqué par la pression réglementaire et une rentabilité incertaine, diversifier son patrimoine devient une nécessité. La location meublée non professionnelle perd en attractivité et d’autres véhicules permettent d’investir dans l’immobilier ou des supports connexes, avec des niveaux de gestion, de fiscalité et de risque très variés.

Les critères essentiels pour évaluer ces alternatives sont clairs : accessibilité du ticket d’entrée, horizon de placement, complexité de gestion, régime fiscal, niveau de risque et potentiel de rendement.

À noter : les chiffres présentés sont des estimations indicatives, conçues pour faciliter la lecture et la comparaison entre plusieurs options d’investissement.

Ils peuvent varier selon le support utilisé (assurance-vie, PER, PEA…), la stratégie adoptée, le niveau de risque, et les conditions de marché au moment de l’investissement.

Ce tableau n’a pas vocation à comparer des classes d’actifs de façon rigide, mais à offrir une lecture transversale utile pour structurer une allocation patrimoniale cohérente.

Chaque option présente des avantages et des contraintes spécifiques. Le choix de l’alternative dépendra de votre besoin de revenus, de votre tolérance au risque, et de votre capacité ou volonté à gérer un actif immobilier au quotidien.

Le Private Equity Immobilier : investir autrement dans la pierre, sans gestion locative

Le Private Equity Immobilier permet d’investir indirectement dans des actifs immobiliers, via des fonds non cotés ou des clubs deals. Contrairement à la LMNP, vous ne possédez pas le bien en direct : vous déléguez la sélection, la gestion et la revente à des spécialistes.

Ils s’appuient sur une sélection rigoureuse de gestionnaires, avec une stratégie diversifiée : logistique, résidentiel, data centers, hôtels… L’objectif est d’acheter des actifs décotés, d’y créer de la valeur, puis de les revendre à terme.

Le rendement cible pour ce type d’investissement se situe entre 8 % et 12 % par an, selon les stratégies déployées et les conditions de marché. L’horizon de placement recommandé est de 8 à 10 ans, avec une fiscalité applicable sur les gains au titre des plus-values mobilières (flat tax de 30 % ou barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), plus avantageuse que les revenus fonciers.

Dans le cadre d’Openstone Prime, vous bénéficiez également d’une possibilité de sortie dès la 5ᵉ année, sans pénalité, selon les conditions prévues dans le fonds. Cette flexibilité est rare sur ce type de produit.

Habituellement, l’accès à ce type de stratégie est réservé à des tickets supérieurs à 10 millions d’euros. Mais avec Openstone Prime nous démocratisons l’accès à des fonds de qualité institutionnelle, avec un ticket d’entrée dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €.

Une opportunité unique pour diversifier son patrimoine immobilier, sans subir les contraintes de la gestion directe.

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Cette solution s’adresse aux investisseurs avertis, en quête de diversification et prêts à immobiliser un capital supérieur.

Les SCPI : des loyers sans locataires, la pierre en mode passif

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct. L’investisseur acquiert des parts, mutualise les risques avec d’autres porteurs, et perçoit des loyers proportionnels à sa détention. La gestion est entièrement déléguée.

On distingue plusieurs types de SCPI : à capital fixe ou variable, orientées rendement, plus-value ou internationales. Le rendement attendu se situe autour de 4 à 6 %, avec un horizon de placement conseillé d’au moins 8 ans. La liquidité reste limitée, bien que plus accessible qu’un bien physique.

La fiscalité s’applique sur les revenus fonciers (IR ou IS selon le véhicule choisi), avec une exposition potentielle à l’IFI selon la part immobilière détenue.

Cette solution convient aux profils recherchant des revenus complémentaires réguliers, sans contraintes de gestion, avec un ticket d’entrée modéré.

➡️ Lire aussi : Les meilleures alternatives à la SCPI

Les OPCI : un compromis entre immobilier et marchés financiers

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des véhicules hybrides mêlant immobilier (généralement 60 à 70 % du portefeuille), liquidités et actifs financiers (actions, obligations). Cette structure permet de lisser les performances et de faciliter les retraits.

Le rendement espéré varie entre 3 et 5 %.L’exposition à l’immobilier reste majoritaire, mais ce sont les composantes financières du portefeuille qui expliquent les fluctuations potentielles.. L’horizon recommandé est de 5 à 7 ans.

La fiscalité s’applique sur les revenus mobiliers et les plus-values selon le régime des valeurs mobilières. La liquidité est plus favorable que pour les SCPI, sans être immédiate.

Les OPCI conviennent aux profils cherchant une diversification élargie dans un cadre réglementé, tout en acceptant une part de volatilité.

Les SIIC : la pierre cotée en Bourse, entre rendement et volatilité

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), équivalent français des REITs, permettent d’investir dans l’immobilier via la Bourse. Elles détiennent des immeubles d’entreprise (bureaux, commerces, logistique) et distribuent une large part de leurs revenus sous forme de dividendes.

L’avantage clé : une liquidité élevée grâce à la cotation en continu. Mais cela implique une volatilité forte, car la valeur des actions dépend des marchés financiers. Le rendement varie de 4 à 7 %.

La fiscalité s’applique sur les dividendes (revenus mobiliers) et les plus-values en cas de revente. Ce type d’investissement convient aux profils dynamiques, recherchant liquidité, réactivité et exposition à l’immobilier via des véhicules cotés. Les SIIC offrent un accès simple à des foncières diversifiées, avec un fonctionnement proche des actions, mais sans gestion locative directe. Certaines, en particulier les REITs étrangers, peuvent aussi ouvrir sur des marchés internationaux.

La Dette Privée : un placement discret, mais exigeant en expertise

La dette privée immobilière consiste à financer des promoteurs ou des opérateurs via des fonds spécialisés ou des plateformes. En contrepartie, l’investisseur perçoit des intérêts fixes sur une durée définie. Il ne détient pas de bien, mais agit comme un créancier.

Le rendement peut atteindre 6 à 9 %, mais il s’accompagne de risques : défaut de remboursement, illiquidité, sélectivité des projets. La qualité du montage et du porteur de projet est déterminante.

Sur le plan fiscal, les intérêts sont imposés comme revenus de capitaux mobiliers et soumis aux prélèvements sociaux. Aucun abattement n’est applicable.

Ce type d’investissement s’adresse aux profils avertis, capables d’assumer un niveau de risque modéré à élevé et en quête de diversification non corrélée aux marchés actions. Il peut venir compléter un portefeuille orienté immobilier sans gestion locative.

La location courte durée : des revenus boostés, mais une gestion intensive

La location courte durée, via des plateformes comme Airbnb, consiste à louer un bien pour quelques jours ou semaines. Elle peut générer des revenus supérieurs à la location classique, mais avec une forte variabilité selon la saison et la localisation.

Cette stratégie exige une gestion active : accueil des locataires, ménage, maintenance, coordination des séjours. De nombreuses villes encadrent désormais strictement cette activité, avec des autorisations limitées et des quotas.

Sur le plan fiscal, les loyers sont déclarés en BIC, avec possibilité de cotisations sociales selon le statut. La complexité augmente si le bien est loué régulièrement.

Ce type d’investissement convient aux propriétaires disponibles, bien implantés localement et acceptant une volatilité importante pour maximiser leur rendement.

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L’investissement en démembrement (nue-propriété) : miser sur demain, sans revenus aujourd’hui

Investir en nue-propriété consiste à acheter un bien dont l’usufruit est temporairement cédé (souvent à un bailleur institutionnel). Durant cette période, vous ne percevez pas de loyers, mais profitez d’une décote importante à l’achat.

Ce montage permet d’éviter toute fiscalité sur les revenus locatifs pendant la durée du démembrement. À l’échéance (10 à 15 ans), vous récupérez la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités.

C’est une stratégie adaptée à ceux qui préparent leur retraite, souhaitent optimiser leur transmission patrimoniale, ou disposent d’un capital à investir sans besoin immédiat de revenus.

Elle s’adresse à des profils long terme, à la recherche d’un placement stable, fiscalement optimisé.

Le crowdfunding immobilier : des rendements rapides, mais un risque de défaut réel

Le crowdfunding immobilier consiste à financer collectivement des projets de promotion ou de rénovation via des plateformes en ligne. Chaque investisseur prête une somme définie, en échange d’un rendement fixe à court ou moyen terme.

Avec des taux pouvant atteindre 8 à 10 %, ce placement séduit par sa performance apparente et son accessibilité, souvent dès 1 000 €. Mais il reste exposé à un risque de défaut réel : si le promoteur ne rembourse pas, la perte en capital est possible.

Les gains sont imposés comme intérêts ou plus-values, avec prélèvements sociaux. Le placement est illiquide jusqu’à la fin du projet.

Le crowdfunding convient aux investisseurs prêts à diversifier leur portefeuille, à condition d’accepter une part de risque. Il existe aujourd’hui d’autres alternatives au crowdfunding immobilier qui limitent ces risques tout en conservant un bon potentiel de rendement.

FAQ - Tout savoir sur les alternatives à la location meublée non professionnelle

J’ai revendu un bien ou ai touché une grosse somme, est-ce qu’il y a un meilleur placement que la LMNP ?

Oui. Si vous disposez d’un capital important, plusieurs placements peuvent offrir un meilleur couple rendement/risque que la LMNP. Le Private Equity Immobilier permet d’accéder à des fonds d’actifs réservés jusque-là aux institutionnels. Les SCPI assurent des revenus passifs réguliers, et la dette privée offre un rendement contractuel sur un horizon plus court.

Le choix dépendra de votre fiscalité, de votre tolérance au risque et de votre besoin de liquidité.

Quelles sont les limites principales de la LMNP ?

La LMNP implique une gestion active, avec des risques de vacances locatives, de litiges et des obligations administratives chronophages. Elle est soumise à des plafonds de revenus et peut être requalifiée fiscalement en LMP en cas de dépassement.

De plus, son avenir est incertain avec les réformes %current_year% : restriction de l’amortissement, réintégration dans la plus-value, contraintes énergétiques. Cela remet en question sa pérennité.

Je n’ai jamais investi dans l’immobilier : que faire ?

Commencez par définir votre capacité d’épargne, votre horizon d’investissement et votre appétence au risque. Pour un profil débutant, les SCPI, le crowdfunding immobilier, les OPCI, ou des fonds de Private Equity Immobilier via un fonds de fonds (à partir de 100 000€ ou 30 000€ sous conditions via Openstone Prime) permettent de se lancer sans gérer un bien en direct, tout en diversifiant.

LMNP ou location nue : quelle est la meilleure fiscalité ?

La LMNP permet de déduire les charges ou d’opter pour un abattement forfaitaire. Le régime réel autorise l’amortissement du bien, avantageux à court terme, mais de moins en moins intéressant avec la réforme %current_year%.

La location nue, elle, relève du régime foncier classique, avec déduction des charges ou abattement de 30 %. Elle est souvent plus simple mais plus fiscalisée.

Puis-je cumuler la LMNP avec d’autres placements immobiliers ?

Oui. Il est possible de cumuler LMNP avec d’autres placements comme les SCPI, le Private Equity Immobilier ou la dette privée. Cela permet de diversifier votre patrimoine tout en répartissant les risques. Attention toutefois à bien respecter les seuils fiscaux et à garder une stratégie cohérente.

LMNP et retraite : est-ce une bonne stratégie à long terme ?

Le LMNP peut générer des revenus complémentaires, mais implique une gestion continue et reste exposé à l’évolution de la réglementation. Pour préparer sa retraite, d’autres solutions comme les SCPI, le Private Equity Immobilier ou la nue-propriété offrent plus de stabilité et de passivité.

La LMNP est-elle adaptée si je veux investir à l’étranger ?

Non. Le statut LMNP est réservé aux biens situés en France. Investir à l’étranger implique d’autres contraintes fiscales et juridiques. Dans ce cas, mieux vaut s’orienter vers des solutions comme les SIIC/REIT, les fonds immobiliers internationaux, ou le Private Equity Immobilier à l’échelle européenne.

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