Alternative à la SCPI : Dans quoi investir en %current_year% ?Alternative à la SCPI : Dans quoi investir en %current_year% ?

La SCPI s’est imposée comme l’un des placements immobiliers préférés des épargnants français. Mutualisation des risques, gestion entièrement déléguée, accessibilité avec quelques centaines d’euros : le modèle coche de nombreuses cases pour investir dans la pierre sans contrainte opérationnelle.

Ce succès masque cependant certaines limites structurelles. Liquidité parfois réduite, fiscalité des revenus fonciers peu optimisée et rendements sous pression amènent de plus en plus d’investisseurs à s’interroger sur la pertinence de compléter, voire d’arbitrer, leurs positions en SCPI.

L’année 2025 marque un tournant. Le marché immobilier se réajuste après plusieurs années de hausse, les conditions de financement ont changé et de nouveaux véhicules d’investissement gagnent en maturité. Dans ce contexte, diversifier au-delà des SCPI permet d’ajuster plus finement le couple rendement/risque et d’aligner ses investissements avec ses objectifs patrimoniaux.

Les points à retenir :

• La SCPI reste une base solide, mais montre des limites selon le profil et l’horizon d’investissement.
  
  
• De nombreuses alternatives immobilières et financières existent, avec des logiques très différentes.
  
  
• Le choix d’une alternative à la SCPI doit s’inscrire dans une allocation globale et cohérente.

Investir en société civile de placement immobilier, l’accessibilité pour tous

La société civile de placement immobilier repose sur un principe d’investissement collectif. Les épargnants acquièrent des parts d’une structure qui détient et gère un portefeuille immobilier diversifié. Les loyers perçus sont redistribués aux associés, sans gestion directe des actifs. La mutualisation des locataires, des zones géographiques et des typologies d’immeubles permet de lisser une partie du risque locatif.

La SCPI séduit avant tout par son accessibilité. Le ticket d’entrée reste faible et permet d’investir progressivement, avec un niveau de diversification immédiat. Elle s’adresse à des investisseurs souhaitant s’exposer à l’immobilier professionnel – bureaux, commerces, santé, logistique – sans contrainte opérationnelle. Il existe plusieurs catégories de SCPI : de rendement, fiscales, de plus-value ou encore thématiques, orientées vers des secteurs ou des zones géographiques spécifiques.

En 2024, le rendement moyen des SCPI s’est établi autour de 4 à 5 %, avec de fortes disparités selon les gérants et la qualité des actifs. Cette performance s’accompagne toutefois de limites. La liquidité reste imparfaite, la valeur des parts peut évoluer avec le marché immobilier et la fiscalité des revenus fonciers est peu avantageuse hors enveloppe dédiée. La SCPI convient donc principalement à des investisseurs recherchant des revenus réguliers, avec un horizon long et une tolérance à l’illiquidité.

Dans quel cas devez-vous envisager un autre placement que la SCPI ?

La SCPI ne répond pas à tous les objectifs patrimoniaux. La première limite concerne la liquidité. En cas de tension sur le marché ou de besoin rapide de capitaux, les délais de revente des parts peuvent devenir contraignants. Cette caractéristique peut poser problème pour les investisseurs ayant un horizon plus court ou des besoins de flexibilité.

La recherche d’un rendement supérieur constitue souvent un point de bascule. Certains profils acceptent un niveau de risque plus élevé en contrepartie d’un rendement potentiel supérieur. D’autres souhaitent diversifier davantage leur patrimoine, en s’exposant à des stratégies immobilières ou financières non accessibles via les SCPI traditionnelles, comme le développement immobilier ou la dette privée.

La fiscalité joue également un rôle déterminant. Les revenus fonciers sont fortement taxés, ce qui peut réduire l’intérêt des SCPI pour les contribuables fortement imposés. Des solutions capitalisantes ou logées dans des enveloppes comme l’assurance-vie peuvent alors mieux répondre à ces contraintes fiscales.

Enfin, l’investisseur averti peut rechercher des opérations moins mutualisées, avec un effet de levier plus marqué ou une création de valeur plus ciblée. Dans ces situations, les alternatives à la SCPI permettent d’ajuster plus finement le couple rendement/risque et d’aligner les investissements avec des objectifs patrimoniaux spécifiques.

Les meilleures solutions d’investissement alternatives à la SCPI

L’évolution des marchés et des attentes des investisseurs a favorisé l’émergence de nombreux véhicules alternatifs à la SCPI. Ces solutions répondent à des logiques différentes : recherche de performance, optimisation fiscale, diversification des risques ou amélioration de la liquidité. Il ne s’agit pas de remplacer systématiquement la SCPI, mais de l’intégrer dans une allocation plus diversifiée et plus robuste.

Chaque alternative se distingue par son horizon d’investissement, son niveau de risque et sa fiscalité. Certaines privilégient la création de valeur à long terme, d’autres la génération de revenus réguliers ou la flexibilité. Le choix dépend avant tout du profil de l’investisseur et de ses objectifs.

Cette diversité permet d’adapter finement sa stratégie au contexte de %current_year% et à ses contraintes patrimoniales.

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Le private equity immobilier : accéder à des projets à haut potentiel hors des circuits traditionnels

Le Private Equity Immobilier consiste à investir dans des projets immobiliers non cotés, via des fonds spécialisés ou des fonds de fonds. Contrairement à la SCPI, l’objectif n’est pas la distribution régulière de loyers, mais la création de valeur à travers des opérations ciblées : développement, restructuration, changement d’usage ou repositionnement d’actifs. Cette approche permet d’accéder à des opportunités absentes des circuits traditionnels de l’immobilier locatif.

La différence avec la SCPI est structurelle. Le Private Equity Immobilier intervient souvent plus tôt dans le cycle de vie des actifs, avec un potentiel de valorisation plus élevé, mais aussi une exposition accrue au risque. Les rendements attendus se situent généralement entre 8 et 12 % par an, avec un horizon d’investissement de 5 à 10 ans, une volatilité plus marquée et un risque de perte en capital assumé.

L’accès se fait via des plateformes spécialisées ou des fonds dédiés. Chez Openstone, ces stratégies sont accessibles dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, un niveau habituellement réservé à des investisseurs institutionnels à partir de plusieurs millions d’euros. Le Private Equity Immobilier peut être logé dans différentes enveloppes selon les véhicules : assurance-vie, compte-titres ou structures spécifiques. Il s’adresse avant tout à des investisseurs avertis, recherchant diversification et performance sur le long terme.

Les OPCI : une exposition immobilière plus liquide et diversifiée

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier reposent sur une structure hybride combinant immobilier physique, actifs financiers et liquidités. Cette composition permet une liquidité plus élevée que celle des SCPI, tout en conservant une exposition à la pierre. En contrepartie, l’OPCI est partiellement corrélé aux marchés financiers, via sa poche actions et obligations.

Par rapport à la SCPI, l’OPCI gagne en flexibilité, au prix d’une volatilité plus élevée liée aux marchés financiers. Les rendements historiques sont généralement plus modérés et moins réguliers, avec des performances dépendantes du contexte de marché. La fiscalité varie selon l’enveloppe retenue, en assurance-vie ou en compte-titres, et diffère des revenus fonciers des SCPI. Les OPCI sont accessibles via les banques, les assureurs ou des plateformes spécialisées. Ils s’adressent à des investisseurs recherchant diversification et liquidité au sein d’une allocation équilibrée.

Les SCI en assurance-vie : la souplesse de la pierre-papier dans une enveloppe fiscale avantageuse

Les SCI en assurance-vie sont des supports en unités de compte investis indirectement en immobilier. Elles permettent de bénéficier d’une exposition immobilière tout en profitant du cadre fiscal et successoral de l’assurance-vie. La gestion est entièrement déléguée, avec une liquidité généralement supérieure à celle des SCPI détenues en direct.

Comparées aux SCPI et aux OPCI, les SCI offrent une approche plus souple et capitalisante, avec moins de contraintes de gestion pour l’investisseur. Les rendements sont modérés, intégrant des frais propres au contrat et au support, et s’inscrivent dans une logique de long terme. Ce type de véhicule convient particulièrement aux investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité, préparer une transmission ou diversifier efficacement leur contrat d’assurance-vie.

Le club deal immobilier : investir directement dans des opérations sélectionnées

Le club deal immobilier repose sur le regroupement d’un nombre limité d’investisseurs afin de financer une opération immobilière précise, identifiée en amont. Contrairement à la SCPI, l’investisseur connaît l’actif, la stratégie et l’horizon dès l’entrée au capital. Cette approche offre une exposition directe à l’opération, mais implique un ticket d’entrée plus élevé et un risque de concentration accru.

Comparé au Private Equity Immobilier diversifié, le club deal repose sur une seule opération, avec un rendement potentiel attractif en cas de succès. L’horizon d’investissement se situe généralement entre 4 et 8 ans, avec des risques spécifiques liés au calendrier, à la vacance ou au marché local. L’accès se fait via des plateformes digitales ou des cabinets spécialisés. La fiscalité dépend du montage juridique retenu, à l’IR ou à l’IS. Ce véhicule s’adresse à des investisseurs expérimentés, capables d’accepter l’illiquidité et la variabilité des résultats.

Les foncières cotées (SIIC / REIT) : la liquidité boursière au service de la pierre

Les SIIC et REIT sont des sociétés cotées en Bourse spécialisées dans l’immobilier. Elles détiennent et exploitent des actifs immobiliers tout en offrant une liquidité immédiate grâce à la cotation. Les investisseurs bénéficient d’une grande transparence et de revenus sous forme de dividendes, souvent réguliers.

Cette liquidité a un revers. Les foncières cotées sont fortement corrélées aux marchés financiers et peuvent connaître une volatilité importante, indépendamment de la qualité des actifs détenus. La fiscalité s’applique via un compte-titres, avec une imposition des dividendes et des plus-values, ou via un PEA pour certaines REIT européennes. Ce type de placement convient à des investisseurs recherchant de la liquidité et une exposition immobilière internationale, tout en acceptant une forte volatilité.

La dette privée : un revenu régulier issu du financement des entreprises

La dette privée consiste à investir dans des créances non cotées, en finançant directement des entreprises, des promoteurs ou des opérateurs immobiliers. Le rendement provient des intérêts perçus, et non de la détention ou de la valorisation d’actifs immobiliers, ce qui distingue clairement cette approche de la SCPI.

Les rendements attendus se situent généralement entre 5 et 8 %, avec un horizon de 3 à 6 ans et une liquidité limitée pendant la durée du placement. L’accès se fait via des fonds de dette ou des plateformes spécialisées. La fiscalité dépend du véhicule retenu, avec une imposition à l’IR ou via un IFU, parfois dans un cadre international. Cette solution convient aux investisseurs recherchant des revenus réguliers et une diversification hors immobilier détenu en direct.

Les produits structurés à rendement conditionnel : viser un couple rendement/risque maîtrisé

Les produits structurés sont des placements financiers à formule, dont le rendement dépend de la performance d’un sous-jacent, comme un indice immobilier ou un panier de foncières cotées. Ils offrent souvent un rendement potentiel attractif, associé à une protection partielle du capital selon des scénarios définis à l’avance.

Ces produits restent complexes. Leur performance dépend du scénario de marché, de la solidité de l’émetteur et des conditions de remboursement. La liquidité est généralement limitée avant échéance. Ils peuvent être logés en compte-titres ou en assurance-vie, avec une fiscalité adaptée à l’enveloppe choisie. Les produits structurés s’adressent à des investisseurs avertis, recherchant un rendement optimisé et capables d’accepter la complexité et la durée du placement.

Les fonds diversifiés à rendement : l’approche multi-actifs pour lisser la performance

Les fonds diversifiés à rendement investissent sur plusieurs classes d’actifs : actions, obligations, immobilier et parfois actifs alternatifs. Cette logique multi-actifs vise à répartir le risque et à rechercher une performance plus régulière dans le temps, en limitant la dépendance à un seul moteur de rendement. Pour certains investisseurs, ces solutions peuvent aussi constituer une alternative au PEA, notamment pour les investisseurs souhaitant accéder à une diversification incluant l’immobilier et des stratégies non éligibles au cadre boursier classique.

La performance dépend fortement de la qualité de l’allocation et des arbitrages réalisés par les gérants. Les frais, la liquidité et la volatilité varient selon les fonds et l’enveloppe retenue, souvent l’assurance-vie ou le compte-titres. Ces solutions s’adressent aux investisseurs cherchant à lisser la performance globale de leur portefeuille et à diversifier au maximum sur le long terme.

L’assurance-vie multisupports : souplesse pour loger ses placements immo et financiers

L’assurance-vie multisupports est une enveloppe patrimoniale, et non un placement en soi. Elle permet de combiner plusieurs supports : SCPI, OPCI, SCI, foncières cotées, fonds diversifiés ou solutions alternatives, au sein d’un même contrat.

Son principal atout réside dans sa fiscalité attractive, sa souplesse d’arbitrage et ses avantages en matière de transmission. Elle facilite la construction d’une allocation diversifiée et évolutive. En contrepartie, le choix des supports dépend du contrat, avec des frais variables et une liquidité encadrée selon les actifs sous-jacents. Cette enveloppe convient aux investisseurs recherchant une gestion long terme, une optimisation fiscale et une structuration patrimoniale cohérente.