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Vous disposez d'un capital d'1 million d'euros et cherchez une stratégie gagnante et diversifiée pour faire fructifier votre argent ? Avec un tel montant, les enjeux ne sont plus les mêmes : il ne s’agit plus seulement de diversifier votre patrimoine, mais de l’optimiser en profondeur. Rendement, niveau de risque, horizon de placement, fiscalité… chaque paramètre devra être analysé avec la plus grande rigueur. Nous vous présentons dans cet article les 7 meilleurs leviers pour investir 1 million dans l’immobilier en %current_year%. Vous pourrez ainsi arbitrer plus facilement entre immobilier locatif classique, Private Equity Immobilier, SCPI ou encore immobilier professionnel.
Points clés à retenir :
- Un capital de 1 000 000 € permet d’accéder à des véhicules immobiliers plus performants, dont le Private Equity Immobilier (PEI), avec des rendements visés de 10 à 15 % par an.
- L’investissement locatif classique, les SCPI et l’immobilier professionnel restent intéressants, mais impliquent des niveaux de gestion et de liquidité différents.
- En dehors de l’immobilier, vousavez aussi la possibilité d'investir dans la dette privée avec Openstone Yield.
Comparatif : les meilleurs leviers d’investissement pour 1 000 000 d’euros de budget ?
Investir 1 million d'euros dans l'immobilier implique non seulement de savoir où investir, mais aussi et surtout comment arbitrer intelligemment entre rendement, risques, fiscalité, gestion et liquidité. Certains placements comme le Private Equity Immobilier privilégient la performance à long terme, d’autres proposent une plus grande disponibilité des fonds. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un comparatif des principales options disponibles.
Top 7 des placements adaptés à un budget de 1 000 000 euros
1. Investir 1 000 000 € dans l’immobilier non coté (Private Equity Immobilier)
Le Private Equity Immobilier consiste à investir dans des opérations immobilières non cotées via des clubs deals, des fonds fermés ou Openstone. Ces véhicules visent des actifs inaccessibles aux investisseurs particuliers classiques, avec une gestion 100 % déléguée, mutualisée et professionnelle. C’est, selon nous, le placement le plus performant et le plus stratégique pour un ticket de 1 million d’euros : il allie diversification, potentiel de rendement élevé (10 à 15 % brut par an) et fiscalité optimisée. Ce type d’investissement s’inscrit naturellement dans une stratégie de long terme (5 à 10 ans), avec une liquidité limitée, en cohérence avec le cycle de création de valeur propre à l’immobilier non coté.
Cas concret : vous investissez 1 M€ dans un véhicule Private Equity Immobilier ciblant de l’immobilier résidentiel urbain, avec une sortie prévue à 7 ans. Votre investissement pourrait générer un capital final de 1,7 à 1,9 M€ net d’impôts, selon la structuration.
Avantages :
- Accès à des opérations institutionnelles
- Rendement supérieur aux solutions classiques
- Gestion 100 % déléguée
- Structuration fiscale optimisée
Inconvénients :
- Liquidité faible (blocage 5–10 ans)
- Pas de sortie anticipée sans marché secondaire
- Réservé à des profils avertis
- Risque lié au marché et au cycle immobilier
2. Investir 1 000 000 euros dans l’immobilier locatif résidentiel “classique” (meublé ou nu)
L’investissement locatif “traditionnel” en meublé (LMNP, LMP) ou en nu (régime foncier) reste une valeur sûre. Avec 1 million d’euros, vous avez la possibilité d’acheter plusieurs lots (T2, T3) dans des zones tendues et de mutualiser les revenus locatifs. Le rendement attendu se situe entre 4 et 8 % brut par an. Attention tout de même car ce type d’investissement demande une gestion quotidienne (mise en location, travaux, impayés) ou le recours à une agence, ce qui aura pour conséquence de réduire la rentabilité nette.
Cas concret : vous achetez 4 appartements à Lyon pour 950 000 € (frais inclus). Ces appartements génèrent 45 000 € de loyers bruts annuels soit un rendement de 4,7 % brut.
Avantages :
- Revenus locatifs réguliers
- Valorisation possible à la revente
- Patrimoine tangible, maîtrisable
- Effet de levier possible avec emprunt
Inconvénients :
- Gestion locative chronophage
- Fiscalité lourde hors régime LMNP
- Dépendance à la tension locative locale
- Entretien, travaux, sinistres
3. Placer 1 000 000 € dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans des portefeuilles immobiliers diversifiés (bureaux, santé, résidentiel, logistique…) avec un ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines d’euros et une gestion entièrement pilotée par des sociétés de gestion agréées. Votre capital d'un million d'euros vous permet de vous construire un portefeuille de SCPI multi-stratégies et de percevoir des revenus réguliers. Les rendements attendus tournent autour de 4 à 5,5 % net de frais, distribués chaque mois ou chaque trimestre.
Cas concret : vous placez 1 M€ dans une combinaison de SCPI spécialisées (logistique, santé, bureaux européens) et générez entre 45 000 et 55 000 € nets par an.
Avantages :
- Accès à un patrimoine diversifié
- Revenu passif régulier
- Fiscalité optimisable via démembrement
- Pas de gestion locative
Inconvénients :
- Rendement corrélé au marché locatif
- Liquidité moyenne (retrait non immédiat)
- Frais de gestion élevés
- Frais de souscription élevés
- Risque de baisse de valorisation des parts
4. Placer 1 000 000 euros dans de l’immobilier neuf en défiscalisation
L’investissement dans l’immobilier neuf via des dispositifs fiscaux (Pinel, Pinel+, Censi-Bouvard, Malraux ou Monuments Historiques) vous permet non seulement de développer votre patrimoine, mais aussi de réduire le montant de votre d’impôt. Il s’agit ici d’acheter un bien neuf ou à rénover en échange d’un engagement locatif, ce dernier ouvrant droit à des abattements fiscaux sur plusieurs années.
Votre budget de 1 million d’euros vous permet de diversifier les dispositifs (exemple : un Pinel à Toulouse + un Malraux à Bordeaux) et de répartir les risques. Attention : la rentabilité brute est souvent modeste (2 à 4 %), mais la fiscalité allégée en améliore le rendement net.
Cas concret : vous investissez 500 k€ en Pinel Plus (loyer plafonné sur 12 ans) et 500 k€ en Malraux (travaux de restauration), pour un gain fiscal cumulé de plus de 100000 €.
Avantages :
- Réduction d’impôt immédiate
- Immobilier neuf, peu de travaux
- Patrimoine valorisable à terme
- Plusieurs régimes cumulables
Inconvénients :
- Dépendance à l’évolution des dispositifs
- Rendement net assez faible
- Contrainte de mise en location réglementée
- Moins de flexibilité que d'autres véhicules
5. Investir son million dans l’immobilier de rénovation / marchand de biens
Le modèle du marchand de biens consiste à acheter, rénover, puis revendre rapidement un bien immobilier avec une plus-value ciblée. Très opportuniste, ce type de stratégie permet de générer un rendement élevé sur des cycles courts si les opérations sont bien calibrées. Votre capital d'un million d'euros vous permet de structurer plusieurs opérations successives ou d'en co-financer de plus ambitieuses avec des partenaires professionnels. Le rendement pourra atteindre 10 à 15 % brut par opération, mais il nécessite du temps, de l’expertise et une excellente connaissance du marché local.
Cas concret : vous achetez un immeuble à rénover à Lille (700 000 € + 200 000 € de travaux), vous le revendez 1 an plus tard à 1 150 000 € = marge brute de 250 000 € (avant fiscalité).
Avantages :
- De grosses plus-values à la clé
- Des cycles courts, en moyenne d'un à deux ans
- Montages possibles en société
- Valorisation rapide du capital
Inconvénients :
- Nécessite un fort engagement opérationnel
- Risque de chantier, délai ou revente
- Fiscalité lourde (IS ou régime des marchands)
- Nécessite des compétences techniques et pro
6. Concentrer son placement sur l’immobilier professionnel
L’immobilier professionnel inclut les bureaux, entrepôts logistiques, commerces, locaux d’activité ou encore espaces de coworking. C'est un marché historiquement réservé aux institutionnels mais qui s'ouvre de plus en plus aux investisseurs privés. Votre budget d'1 million d’euros vous permet de viser des actifs de qualité, bien situés et générateurs de loyers indexés. Les rendements sont attractifs (5 à 7 % net/an) avec une bonne stabilité des flux locatifs, à condition de déléguer la gestion à des opérateurs expérimentés comme ceux proposés via Openstone Prime.
Cas concret : vous investissez dans un actif logistique en région parisienne, loué à une grande enseigne en bail ferme 9 ans. Vous générez ainsi un rendement net sécurisé de 6 %/an.
Avantages :
- Loyers indexés et sécurisés
- Rendement net intéressant
- Moins sensible aux cycles résidentiels
- Gestion déléguée via partenaires
Inconvénients :
- Baux rigides, peu de souplesse
- Peu accessible sans structure juridique
- Liquidité faible hors véhicule collectif
- Risques locatifs : vacances, défaut de paiement, etc.
7. Hors immobilier : quelles solutions s’offrent à vous pour investir 1 million d’€ ?
Vous hésitez à concentrer l’intégralité de votre capital sur l’immobilier ? Bonne nouvelle, il existe aussi d’autres classes d’actifs qui pourront venir s’intégrer à votre stratégie. L’option la plus pertinente aujourd’hui : la dette privée, bien plus accessible qu'il y a encore quelques années grâce à Openstone Yield. La dette privée implique un couple rendement/risque particulièrement attractif (cible de 6 à 9 % net/an) pour un horizon de placement de 2 à 5 ans.
Vous pouvez aussi diversifier vos investissements avec d'autres actifs plus ou moins liquides selon vos besoins :
- Fonds obligataires ou structurés (via assurance-vie)
- Private Equity non immobilier (capital-développement ou venture)
- ETF/Actions cotées via un PEA
- Produits structurés défensifs
- Produits monétaires ou fonds euros sécurisés
- Cryptoactifs (à très petite dose car ultra-spéculatif)
L’objectif : ajuster la part investie dans chaque classe d’actifs selon votre appétence au risque, votre horizon de placement et vos besoins en revenus.
Cas concret : vous investissez 500 k€ en dette privée (objectif 7 %/an) + 300 k€ en fonds PEA capitalisant + 200 k€ en assurance-vie à dominante obligataire. Votre investissement se veut alors bien diversifié et équilibré.
Quels sont vos objectifs de placements et horizons d'investissements ?
Avant de déterminer dans quoi investir 1 million d'euros, définissez en amont vos priorités : souhaitez-vous générer des revenus réguliers ? Ou bien faire croître votre patrimoine ? Ou encore alléger votre fiscalité ou préparer la transmission de vos biens ? Votre stratégie dépendra directement de ces objectifs. Voici les grandes orientations possibles.
Générer du cashflow positif régulier (revenus passifs)
Vous cherchez à dégager un revenu mensuel stable pour compléter vos revenus professionnels, préparer votre retraite ou vivre partiellement de vos investissements. Dans ce cas, privilégiez des véhicules distribuant régulièrement des loyers ou des intérêts :
- Dette privée (Openstone Yield)
- SCPI de rendement
- Immobilier résidentiel locatif
- Immobilier professionnel sous bail ferme
Certains de ces revenus peuvent être indexés à l’inflation afin de vous permettre de préserver votre pouvoir d’achat dans le temps.
Faire croître votre capital, valoriser votre patrimoine
Si votre priorité est la valorisation de votre patrimoine, alors vous pouvez vous orienter vers des actifs à potentiel de plus-value à moyen ou long terme (5 à 15 ans) :
- Private Equity Immobilier
- Marchand de biens ou réhabilitation
- Actions cotées ou non cotées (via PEA ou fonds)
- Immobilier dans des zones en plein développement
L’objectif ici est moins de générer du revenu immédiat que d’augmenter significativement la valeur nette de votre portefeuille à l’horizon de revente ou de sortie.
Optimiser votre fiscalité
Mal structuré, votre capital d'1 million d'euros risque de générer une charge fiscale importante (IR, IFI, prélèvements sociaux). Plusieurs leviers existent pour optimiser ce poste :
- Immobilier défiscalisant (Pinel, Malraux, Monuments Historiques)
- Démembrement de SCPI
- Holding patrimoniale à l’IS
- Assurance-vie ou PEA pour l’enveloppe fiscale
Optez pour un montage adapté à votre profil pour améliorer votre rendement net final. Structure, résidence fiscale, stratégie long terme... Tous ces éléments sont loin d'être des détails quand il s'agit d'optimiser votre fiscalité.
Investir dans un objectif de transmission
Préparer la transmission de votre patrimoine à vos enfants, à un conjoint ou à des ayants droit suppose d'adopter une stratégie précise. Il s’agit ici de préserver la valeur de vos actifs tout en anticipant leur fiscalité successorale.
Parmi les solutions les mieux adaptées :
- SCI familiale avec démembrement des parts
- Donations programmées avec abattements
- Assurance-vie (hors succession)
- Placement dans des actifs pérennes à fiscalité maîtrisée
En fonction de vos objectifs familiaux, vous avez aussi la possibilité de structurer une cession d’entreprise ou l’intégration d’héritiers dans une logique entrepreneuriale ou immobilière.
Préserver et protéger votre capital
Tout investissement, y compris les placements réputés « sûrs », comporte un risque de perte en capital. C’est pourquoi la recherche de sécurité ne peut jamais se limiter à un seul support. L’enjeu ici est de mettre en place une allocation équilibrée, en mesure d’absorber les chocs économiques, les corrections de marché et les effets de l’inflation.
Pour cela, il vous faut diversifier entre différentes classes d’actifs :
- Private Equity Immobilier ciblant des actifs résidentiels ou professionnels avec des revenus stables et une valorisation potentielle
- Immobilier professionnel avec baux fermes
- Supports obligataires et fonds euros dynamiques au sein d’une assurance-vie pour lisser les fluctuations
Répartissez stratégiquement vos 1 000 000 € afin de construire un portefeuille protecteur et diversifié. À ce sujet, jetez un œil à notre analyse sur comment placer 500 000 euros pour découvrir des combinaisons efficaces selon les contextes économiques.
Conserver de la liquidité
Même avec un projet à long terme il sera plus prudent de ne pas immobiliser la totalité de votre capital. La liquidité vous permet de saisir de nouvelles opportunités ou plus simplement de faire face à un imprévu personnel ou professionnel. Voici quelques supports à considérer :
- Dette privée à maturité courte (2 à 4 ans) via Openstone Yield
- SCPI à capital variable (liquidité relative)
- Produits financiers liquides (ETF, PEA)
- Cash sur comptes rémunérés à court terme
Répartissez votre stratégie entre investissements longs et placements ultra flexilbles pour obtenir le meilleur équilibre possible. Nous avons aussi détaillé ces équilibres dans nos articles sur comment placer 200 000 euros ou 100 000 euros.
Conclusion : immobilier ou hors immobilier, que choisir avec 1 000 000 € ?
Si vous cherchez avant tout de la performance sur le long terme, le Private Equity Immobilier reste, selon nous, la solution la plus complète. Rendement, mutualisation des risques, structuration professionnelle… c’est aussi celle que nous avons conçue avec Openstone Prime pour répondre aux attentes des investisseurs. N'hésitez pas à approfondir ces enjeux avec notre guide sur où investir 20 000 euros : même à petite échelle, les principes sont similaires.
Si vous souhaitez une approche plus diversifiée ou à horizon plus court, notre solution de Dette Privée avec Openstone Yield impliquera un excellent couple rendement/liquidité. En fonction de vos objectifs, vous pouvez également combiner plusieurs de ces leviers.
