Investir dans l'immobilier sans acheter, c’est possible !

L’immobilier reste l’un des piliers les plus solides du patrimoine des Français. Mais acheter un bien en direct suppose de mobiliser un apport, de gérer des locataires, d’assumer les charges et d’affronter une fiscalité lourde. De quoi refroidir bien des investisseurs.

Alors, est-il encore possible de profiter des performances de l’immobilier sans acheter par soi-même ? La réponse est oui.

Dans cet article, nous analysons pour vous en détail les solutions (anciennes comme nouvelles) qui permettent d’investir dans l’immobilier sans achat en direct : SCPI, OPCI, crowdfunding, dette privée, private equity immobilier via fonds de fonds, immobilier fractionné…

Vous découvrirez les avantages, les limites et le fonctionnement de chaque support.

Les points à retenir :

• Investissement possible dès 100 € selon les véhicules.
  
  
• Des rendements potentiels de 4 à 12 % voire plus selon le niveau de risque.
  
  
• Une gestion entièrement déléguée à des professionnels.

Attention cependant, veillez à garder un matelas de sécurité et n’investissez que ce que vous êtes prêts à perdre.

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Pourquoi investir dans l’immobilier sans acheter ?

Acheter un bien immobilier en direct suppose de réunir un apport important, de régler des droits de mutation (communément appelés “frais de notaire”), et d’assumer la gestion locative au quotidien. À cela s’ajoutent les risques de vacances locatives, les travaux imprévus et une fiscalité locale souvent dissuasive.

L’immobilier physique demande du temps, de l’énergie et un capital important.

Les solutions d’investissement indirect permettent au contraire d’entrer sur le marché dès 100 €, tout en déléguant l’ensemble des contraintes à des professionnels. Vous pouvez ainsi vous exposer à l’immobilier résidentiel ou logistique par exemple, sans jamais acheter de bien en propre.

Autre avantage : la diversification. En optant pour des véhicules collectifs (SCPI, fonds, OPCI…), vous répartissez automatiquement votre capital sur plusieurs immeubles, pays ou secteurs. Certaines solutions offrent même une liquidité supérieure, avec des rachats possibles sous quelques jours.

Enfin, certaines stratégies – comme le Private Equity Immobilier – visent des rendements nets supérieurs à ceux de l’immobilier locatif classique, avec un meilleur couple rendement/risque.

Pour aller plus loin, consultez notre analyse complète sur la Bourse ou Immobilier : quel placement choisir ?

Quelles sont les principales solutions pour investir dans l’immobilier sans acheter ?

Le Private Equity Immobilier via un fonds de fonds

Le Private Equity Immobilier permet d’investir dans l’immobilier professionnel non coté en accédant à des stratégies institutionnelles de création de valeur. 

Vous investissez dans un fonds de fonds qui sélectionne les meilleurs gérants spécialisés en immobilier. Ces gérants déploient leur capital dans des projets habituellement inaccessibles en dessous de plusieurs millions d’euros. On peut citer : 

• Core : actifs récents ou rénovés, situés dans des zones prime, avec des locataires solides et des revenus sécurisés.
  
  
• Core+ : actifs similaires au core mais avec un potentiel modéré d’amélioration des loyers ou d’optimisation fiscale.
  
  
• Value-add : actifs nécessitant des travaux ou une amélioration de la gestion, pour générer une revalorisation significative.
  
  
• Opportuniste : projets complexes ou à fort levier (promotion, transformation), avec un potentiel élevé mais plus risqué.
  
  

Cette répartition permet de diversifier les moteurs de performance tout en diluant le risque global.

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Ces fonds ciblent des actifs décotés, à rénover ou à repositionner (logistique, résidentiel, data centers…), avec un objectif clair : créer de la valeur via une gestion active. Le ticket d’entrée est plus élevé (généralement 30 000 € à 100 000 € selon le profil), mais permet une diversification sur des dizaines d’opérations et plusieurs pays.

Ce type d’investissement vise des rendements nets supérieurs à 10 %, en contrepartie d’une durée de blocage longue (8 à 10 ans) et d’une liquidité plus restreinte. Il s’adresse aux investisseurs recherchant une vraie alternative au locatif classique ou aux SCPI. Certains véhicules d’investissement récents permettent de réduire cette contrainte.

C’est le cas du fonds de fonds Openstone Prime, qui sélectionne des fonds sous-jacents à horizon long terme, mais offre une liquidité contractuelle dès la 4ᵉ année, via une structuration adaptée.

Découvrez notre solution de Private Equity Immobilier accessible via le fonds de fonds Openstone Prime qui offre une liquidité dès la 4ème année.

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Les SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts d’une société qui détient un parc diversifié : bureaux, commerces, santé ou logements. L’investisseur perçoit des loyers proportionnels à son investissement.

Historiquement, les SCPI affichent un rendement moyen de 4 à 6 % par an. Elles ont démontré une bonne résistance aux cycles économiques, notamment lors des crises.

Le ticket d’entrée est accessible, dès quelques centaines d’euros à 1 000 €, ce qui en fait un support populaire pour les particuliers.

En revanche, des frais de souscription (8 à 10 %) et de gestion s’appliquent, la liquidité est limitée et les revenus sont fiscalisés comme des revenus fonciers.

Les SCPI peuvent toutefois être logées en assurance-vie, sur un compte-titres ordinaire (CTO) ou achetées à crédit, permettant un effet de levier pour optimiser le rendement à long terme.

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Les OPCI : Organismes de Placement Collectif Immobilier

Les OPCI allient immobilier physique (environ 60 %), valeurs mobilières (30 %) et liquidités (10 %), offrant une exposition immobilière avec plus de souplesse. L’objectif : générer un rendement immobilier tout en améliorant la liquidité.

Avec un rendement cible situé entre 3 % et 5 % par an, les OPCI sont légèrement moins performants que les SCPI, mais plus accessibles pour des investisseurs recherchant une meilleure liquidité et souplesse pour les retraits.

La poche liquide permet des rachats partiels ou complets plus rapidement qu’en SCPI, même si certaines conditions s’appliquent selon le contrat.

Les OPCI sont majoritairement accessibles via l’assurance-vie, ce qui leur donne un avantage fiscal intéressant. La fiscalité dépend alors de l’enveloppe et de l’antériorité du contrat.

Ils présentent toutefois une volatilité intermédiaire, liée à l’exposition aux marchés financiers, et une structure de frais à surveiller selon les sociétés de gestion.

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Les SIIC et REIT : investir dans l’immobilier coté

Les SIIC (France) et REIT (monde) sont des sociétés cotées en Bourse spécialisées dans la gestion d’actifs immobiliers. Elles détiennent des portefeuilles d’immeubles (bureaux, centres commerciaux, résidences) mis en location pour générer des revenus.

Ces foncières ont l’obligation légale de redistribuer une large part de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui en fait des supports intéressants pour les investisseurs à la recherche de rendement régulier.

Elles offrent une liquidité immédiate : l’achat ou la vente d’actions s’effectue via un compte-titres, voire un PEA/PME dans certains cas.

Le rendement provient à la fois des dividendes et de la plus-value potentielle. Toutefois, elles sont sensibles à la volatilité des marchés financiers, même si la valeur des actifs sous-jacents reste stable.

La fiscalité dépend du support utilisé : PFU (30 %) en compte-titres ou barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ou exonération de l’impôt sur le revenu après 5 ans via un PEA. Ces véhicules conviennent aux investisseurs à l’aise avec les actions et la liquidité.

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Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier consiste à financer collectivement un projet (promotion, rénovation) via une plateforme agréée. Vous investissez soit en dette (prêt obligataire), soit en capital (equity), selon les projets proposés.

Ce type d’investissement est accessible dès 10 à 100 €, avec une durée de détention courte à moyenne (souvent 12 à 36 mois), ce qui attire de nombreux investisseurs débutants ou opportunistes.

Les rendements bruts annoncés sont élevés : entre 7 et 12 %/an, en fonction du risque du projet, du promoteur et du montage juridique.

Mais les risques sont bien réels : retard de livraison, défaut du promoteur, absence de liquidité. Aucune garantie de capital n’existe et l’investisseur ne peut généralement pas revendre avant l’échéance.

La fiscalité appliquée est celle de la flat tax (30 %) ou du barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2%). Privilégiez les plateformes agréées PSFP par l’AMF disposant d’un bon track-record pour sécuriser vos investissements.

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La dette privée immobilière

La dette privée immobilière consiste à financer des projets via des prêts structurés accordés à des opérateurs, sans passer par les canaux bancaires traditionnels. L’investisseur agit comme un créancier non coté, souvent via un fonds spécialisé.

Cette stratégie permet de bénéficier d’une priorité de remboursement en cas de problème, contrairement à l’equity. Le rendement cible se situe entre 4 et 8 % brut/an, avec une meilleure visibilité sur les flux.

Les fonds de dette sélectionnent les projets selon des critères de risque précis, en menant une analyse de crédit approfondie. Cela permet de lisser les performances tout en diversifiant l’exposition.

Ce placement reste illiquide : les fonds sont bloqués sur des périodes de 3 à 7 ans. Il s’adresse à des investisseurs capables d’attendre l’échéance.

En complément de la dette privée immobilière, certaines solutions permettent aussi d'accéder à des stratégies de dette privée d'entreprise.

C’est le cas de certains fonds (comme Openstone Yield) ou plateformes rendent l’investissement en dette privée accessible à partir de 30 000 € à 100 000 €, selon le profil de l’investisseur.

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Les innovations : tokenisation et immobilier fractionné

L’immobilier fractionné via tokenisation permet d’acheter une fraction numérique d’un bien, matérialisée sous forme de token blockchain. Chaque token donne droit à une part des revenus locatifs et de la valorisation.

C’est une innovation majeure, car elle rend l’immobilier accessible dès 50 à 100 €, en quelques clics. La blockchain assure la traçabilité des opérations, la transparence des flux, et parfois une liquidité secondaire sur certaines plateformes.

L’expérience utilisateur est fluide, et les frais sont souvent réduits grâce à l’automatisation des process. Cela séduit une génération d’investisseurs plus jeunes ou technophiles.

Mais ce modèle reste encore jeune. Il existe un flottement réglementaire, les plateformes sont inégales en sérieux, et les mécanismes de revente restent limités.

La prudence est donc de mise : mieux vaut considérer la tokenisation comme un complément de portefeuille, en restant sélectif sur les projets proposés et les opérateurs choisis.

Quels sont les risques et limites de l’investissement immobilier sans achat direct ?

Investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien permet d’éviter les contraintes opérationnelles, mais cela ne supprime pas tous les risques.
Le premier concerne la liquidité : certains supports, comme les SCPI ou les fonds de Private Equity Immobilier, impliquent une durée de détention longue, avec des modalités de sortie limitées, voire pénalisantes.

Le risque de perte en capital est bien réel : les marchés immobiliers peuvent se retourner et la gestion active ne garantit pas la performance attendue (comme pour la majorité des autres placements).

Chaque véhicule comporte ses risques propres : vacances locatives ou impayés en SCPI, volatilité des marchés pour les SIIC, défaut du promoteur en crowdfunding ou défaut des sociétés emprunteuses en dette privée.

Les frais d’entrée et de gestion peuvent également réduire la rentabilité à court terme, notamment sur les SCPI ou les fonds institutionnels.

La réglementation évolue rapidement : critères ESG obligatoires, fiscalité des revenus mobiliers, agrément des plateformes. L’investisseur n’a aucune maîtrise opérationnelle directe, d’où l’importance de sélectionner des supports transparents avec des gérants au track record établi et des sociétés de gestion solides.

Openstone réduit ces risques en sélectionnant les meilleurs fonds, avec une diversification avancée, une fiscalité mobilière avantageuse et une sélection de gérants rigoureuse, accessible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000€.

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Comment choisir la bonne solution d’investissement immobilier indirect ?

Pour bien choisir, commencez par définir votre objectif principal :

• Recherchez-vous un revenu stable ou une valorisation à terme ?
  
  
• Quel est votre horizon d’investissement (court, moyen, long) ?
  
  
• Avez-vous besoin de liquidité ou pouvez-vous bloquer votre épargne pendant un temps long sans vous mettre en danger ?
  
  
• Quelle fiscalité souhaitez-vous optimiser (revenus fonciers, PFU, assurance-vie…) ?
  
  

Ensuite, évaluez les critères techniques :

• Ticket d’entrée : de 10 € (crowdfunding) à 30 000 € sous conditions ou 100 000€ (Private Equity Immobilier via Openstone Prime).
  
  
• Niveau de diversification : un seul actif ou mutualisation large.
  
  
• Liquidité :
  
  
  
  • SCPI : faible, revente via marché secondaire.
    
    
  • OPCI : intermédiaire, rachat possible via assurance-vie.
    
    
  • SIIC/REIT : très liquide, cotation quotidienne.
    
    
  • Crowdfunding : bloqué jusqu’à échéance.
    
    

Comparez les frais réels (entrée, gestion, performance, sortie) qui peuvent fortement impacter le rendement net.

Analysez la qualité du gérant ou de la plateforme : antériorité, track-record, transparence, agréments.

Tenez compte de l’enveloppe fiscale : assurance-vie, PEA, CTO, PER, selon votre situation.

Enfin, n’hésitez pas à diversifier entre plusieurs véhicules. Un portefeuille équilibré peut intégrer une SCPI en AV pour la stabilité, un fonds de Private Equity pour la performance, et une part de crowdfunding pour dynamiser.

Openstone propose une approche structurée pour combiner performance, rigueur et accessibilité dans un environnement maîtrisé.

Rendements historiques, fiscalité et performances comparées : quelle est la meilleure solution ?

Analyser les performances passées permet de mieux comprendre le positionnement de chaque solution. Voici un aperçu des rendements moyens observés ces dernières années :

• SCPI : 4 à 6 %/an, avec une stabilité notable.
  
  
• OPCI : 3 à 5 %, moins réguliers, mais plus liquides.
  
  
• SIIC/REIT : très variables (−10 % à +15 %), exposés aux marchés.
  
  
• Crowdfunding : 7 à 12 %, avec un risque élevé.
  
  
• Dette privée : 4 à 12 %, variable selon le type de dette (senior, junior…).
  
  
• Private Equity Immobilier : 10 à 15 % nets visés, avec certains fonds partenaires d’Openstone approchant les 20 % sur certains millésimes.
  
  

En période de crise :

• Les SCPI ont amorti les chocs, mais sont touchées par la baisse des valorisations en 2023.
  
  
• Les SIIC sont sensibles aux marchés, avec de fortes baisses en 2008 et 2020.
  
  
• Le crowdfunding est très dépendant de la santé financière du promoteur.
  
  
• Les fonds de Private Equity immobilier ont performé après les crises de 2009 et 2021, en profitant des décotes de marché.
  
  

Côté fiscalité :

• SCPI : revenus fonciers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), sauf en assurance-vie.
  
  
• OPCI : fiscalité avantageuse en assurance-vie.
  
  
• SIIC/REIT : PFU 30 % ou barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, sauf exonération de l’impôt sur le revenu au bout de 5 ans en PEA/PME.
  
  
• Crowdfunding : PFU 30 % (intérêts) ou barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.
  
  
• Dette privée et PEI : fiscalité mobilière, optimisable en assurance-vie ou pour les non-résidents.
  
  

Pour allier rendement, diversification et fiscalité, le fonds de fonds Openstone Prime en Private Equity Immobilier accessibles via Openstone constitue une solution haut de gamme, avec une gestion professionnelle, une mutualisation poussée et une exposition ciblée aux opportunités européennes.

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