Marchés immobiliers 2025 et perspectives 2026 : la mer se calme, mais la navigation reste technique

Un marché immense, mais des réalités très contrastées

Avant de commenter les divers courants, caractérisons d’abord l’océan dans lequel nous naviguons : les marchés immobiliers européens. Si les chiffres sont difficiles à consolider (devises, poids et mesures, transparence, périmètres…) l’ordre de grandeur est toutefois saisissant : on mentionne un marché pesant environ 39 000 milliards d’euros, dont environ 75% d’immobilier résidentiel en volume financier comme en taille physique, à comparer à la capitalisation boursière européenne d’environ 14 000 milliards fin 2024. Cela explique pourquoi les ressacs de l’habitation influencent autant la perception globale du marché : quand le résidentiel décroît, beaucoup pensent que l’immobilier a le mal de mer, alors même que la logistique, les data centres ou certains segments alternatifs naviguent plutôt bien.

2025 : une reprise asymétrique, entre stabilisation et polarisation

Débutons notre revue des marchés par une évidence : 2025 a ressemblé à une reprise asymétrique, mot policé pour signifier que cela n’a certes pas continué à chuter, mais pas partout et pas pour tout le monde. Les vents ont bien sûr tourné grâce au desserrement des taux directeurs, à l’inflation mieux tenue et aux liquidités un peu plus disponibles. Les marchés, après l’avis de tempête 2022–2024, ont cessé de tanguer aussi violemment, mais ne sont pas pour autant devenus un lac. L’écart se creuse davantage entre actif prime (bien situé, conforme, lisible et donc liquide) et actif secondaire (besoin de capex, conformité ESG à obtenir, vacance locative, refinancement en jeu, etc.). 

Les chiffres bruts masquent souvent l’essentiel. Comment mettre sur le même plan 6% de vacance en logistique et 14% en bureaux ? Ces taux ne décrivent pas une simple différence de cycle, mais une différence de qualité du stock et de structure de la demande. Dans un cas, la vacance peut rester majoritairement frictionnelle, liée aux localisations secondaires ou à des bâtiments moins adaptés. Dans l’autre, elle peut être plus structurelle, concentrée sur un parc devenu obsolète. Même logique sur les loyers : un immeuble rénové dans le Quartier Central des Affaires peut se louer au-delà de 1 200 €/m², mais comment évaluer un bâtiment “dans son jus” des années 1980 en deuxième couronne ? A ce stade du cycle, le marché paie la certitude d’usage et décote l’incertitude.

Seul le pouls financier a battu plus fort en 2025 qu’en 2024, avec des volumes d’investissement d’environ 241 milliards d'euros, soit un sursaut de presque 24%. Cela annonce-t-il la fin de l’orage ?  Restons humbles, ce fut un retour timide des capitaux, mais concentré sur les actifs portés par de profondes tendances : les migrations et la parcellisation des ménages pour le résidentiel, la digitalisation et l’IA pour la logistique et les data centres, le rejet des voitures en centre-ville pour les centres commerciaux périphériques de dernière génération, etc. Le tout sur fond d’absence dramatique d’offre neuve.

Au sein de l’archipel européen, le Royaume-Uni a gardé la barre, le sud a surpris. Le premier s’est taillé la part du lion, car est il traditionnellement un marché liquide et réactif. Il a même progressé d’environ 9% l’an passé. Mais la surprise est surtout venue du sud : l’Italie a vu les montants investis bondir de 36% et l’Espagne de 30%, notamment grâce au commerce et à l’hôtellerie. Quant au moteur historique franco-allemand, il est apparu comme stable.

Les trois moteurs du rebond de l’investissement

Comment le marché de l’investissement a-t-il donc pu rebondir, alors même que la vacance et le stock disponible n’ont pas baissé et que les loyers ont stagné en moyenne ? Nous y voyons trois causes fondamentales :

• Le retour du spread : Si 2022 avait scellé la fin de l’argent gratuit, 2025 a marqué celui du retour du spread de l’immobilier, grâce à la baisse des taux directeurs. Quand le coût de la dette cesse d’être un mur, il redevient un levier. Et un levier, ça change tout : capacité d’acquérir, voire d’acquérir plus, capacité de modéliser un TRI positif, capacité de financer des transformations, etc.

• La stabilisation de l’inflation : Grâce à l’indexation des loyers, l’immobilier a commencé à rejouer son rôle de bouclier et a été à nouveau perçu comme protecteur contre l’inflation 

• Et la décote des valeurs a bien eu lieu : Les ordres de grandeur mentionnés, par MSCI notamment, sont de -19% en Europe depuis 2022, jusqu’à -22% au Royaume-Uni, avec des baisses plus fortes dans certains segments comme l’habitation (jusqu’à -25%) ou les bureaux. L’écueil a bien été heurté et les cartes sont maintenant donc en train d’être remises à jour.

Le marché a donc été plat en 2025, en apparence seulement car le fossé s’est creusé entre actifs prime et secondaires. Si l’environnement macroéconomique reprend en effet des couleurs, pas les fondamentaux de l’immobilier, qui traînent à leur habitude. 

Comment les fonds se positionnent aujourd’hui

Qu’en a-t-il été des fonds dans lesquels Openstone Prime est investi ? Nous mentionnions les tendances profondes et le discret glissement géographique aux dépens du traditionnel couple franco-allemand, nous les retrouvons donc de façon flagrante dans la répartition des allocations au 31 décembre 2025 ci-après :

Les gérants des fonds sous-jacents se sont donc logiquement concentrés sur les actifs portés par des besoins structurels (résidentiel et logistique notamment) ainsi que sur des pays offrant des perspectives économiques plus radieuses ou aux contraintes politico-réglementaires moindres.

Rappelons de plus que, si l’année passée a marqué une trêve déséquilibrée dans la tempête et si certaines valeurs tendent à se stabiliser, lesdits fonds ont été lancés et/ou ont commencé à investir durant la phase de correction (2022-2024). Nous sommes donc parfaitement alignés avec la stratégie du « millésime », profitant du meilleur moment pour se lancer avec des points d’entrée bas.

2026 : un marché de sélection, pas de masse

En se penchant désormais sur les perspectives 2026 en Europe, la météo paraît là aussi relativement stable. Côté macro, sauf choc majeur, l’année devrait s’inscrire dans une phase de normalisation : une croissance autour de 1,3%, principalement portée par la consommation, une inflation maintenue proche de 2%, un chômage globalement comparable à 2025, et des taux directeurs convergeant vers 2%. Rien de spectaculaire, donc, mais un cadre plus lisible.

La traduction immobilière est assez claire :

• D’abord, la stabilité pourrait s’installer, mais avec une polarisation accrue : les actifs liquides, bien situés et aux normes continueront de capter l’intérêt, tandis que les biens plus secondaires, pénalisés par l’obsolescence technique, énergétique ou locative, resteront sous pression. L’écart entre « meilleurs » et « moyens » devrait donc continuer de se creuser.

• Ensuite, le retour de l’effet de levier pourrait redevenir un catalyseur. À mesure que le coût de la dette se normalise et que les prêteurs reprennent progressivement de l’appétit pour des profils bien structurés, le financement redevient un outil d’accélération, à condition d’être discipliné et aligné sur des cash-flows sécurisés.

• Troisième point : du fait d’une croissance annoncée comme faible, la demande restera molle et très sélective. Les utilisateurs arbitreront davantage, prendront plus de temps, et privilégieront la qualité d’usage, la flexibilité, et la performance énergétique. Autrement dit, la prime ira aux actifs capables d’apporter des réponses immédiates et documentées aux exigences opérationnelles des occupants.

• Dans ce contexte, l’indexation des loyers devrait rester tempérée. Après les épisodes d’inflation plus marqués, le rythme de progression nominale ralentit, ce qui recentre la création de valeur sur les fondamentaux : occupation, durée ferme, qualité de signature et maîtrise des charges.

• Enfin, les acquéreurs devraient se concentrer sur les revenus plus que sur le potentiel. Les stratégies privilégiant la visibilité des cash-flows et la robustesse de l’exploitation gagneront en attractivité, tandis que les paris reposant principalement sur une expansion rapide des valeurs ou des hypothèses de croissance ambitieuses resteront plus difficiles à financer, et à vendre.

Attention toutefois aux écueils, et notamment la concurrence d’autres classes d’actifs, obligataires notamment : l’ OAT-10 ans autour des 3,5% menace la prime de risque induite de l’immobilier. 

Pourquoi la stratégie value-added devient centrale

Le marché resterait donc cette année une épreuve de navigation au compas, pas de pilotage automatique : c’est donc un cadre presque idéal pour une stratégie de création de valeur. En effet, cette dernière ne se limite pas à acheter bas pour vendre haut. Ce schéma facile existe, certes, mais il faut en réalité travailler l’actif, transformer le potentiel en réalité. 

Et c’est précisément là que le marché porte l’exercice : par la sélectivité, qui a été le moteur de la demande en 2025 et devrait le rester en 2026. La demande ne disparaît pas, elle se concentre sur un nombre plus restreint d’actifs répondant pleinement aux critères d’usage, de localisation et de performance.

Dans le même temps, l’offre neuve est devenue quasi inexistante. Elle a été freinée par la hausse continue des coûts de construction depuis 2021, et plus encore par la contraction marquée de la demande depuis 2022, qui a raréfié les projets finançables et reporté de nombreuses mises en chantier. A cette contrainte s’ajoute un durcissement réglementaire, notamment sur les volets environnementaux et énergétiques, qui rehausse le niveau d’exigence pour qu’un actif reste compétitif.

Conséquence directe : une part croissante du stock existant se retrouve en décalage avec les attentes des utilisateurs, non seulement en termes de consommation énergétique, mais aussi de qualité d’usage, de flexibilité, et de capacité à démontrer sa conformité. Plusieurs experts considèrent ainsi qu’une proportion très significative du parc de bureaux dans la plupart des grandes capitales européennes est devenue obsolète, parfois estimée autour des 50%.

Ce diagnostic transforme le marché en un vaste terrain d’action pour une stratégie value-added. Pour Openstone Prime, l’enjeu est clair : convertir l’obsolescence en opportunité, en requalifiant des actifs existants afin d’en faire les actifs prime de demain, ceux qui concentreront la demande, attireront le financement et préserveront leur liquidité au fil du cycle.

Fournir au marché des biens attractifs et louables peut ainsi prendre diverses formes : conversion ou changement d’usage, reconfiguration lourde sans changement d’usage, transformation ESG, repositionnement locatif, optimisation des charges, refinancement, etc.

Dans le cas d’une conversion ou changement d’usage par exemple, la plus contraignante, voici une liste « succincte » des actions concrètes à réaliser dans un cadre fermé par les délais d’optimisation de la sortie :

• Faisabilité : études des gabarits, noyaux, trames, lumière naturelle, hauteurs, gaines, désenfumage, accès, stationnement.
• Pré-urbanisme : contact avec mairie, lecture PLU/PLUi, servitudes, règles ERP / habitation, objectifs de la collectivité, compensation.
• Programme cible : nombre de lots, typologies, surfaces, mixité (logements libres, sociaux, coliving), services.
• Montage : permis, permis modificatif, calendrier des recours, stratégie de phasage.
• Conception : avant-projets sommaires et définitifs, estimation chantier avec MOE, économiste.
• Commercialisation : selon sortie (vente à la découpe, bloc, exploitation). Pré-commercialisation si pertinent.
• Passation des marchés : choix entreprise générale vs lots séparés, contrats, prix ferme vs révisable, pénalités, garanties.
• Exécution : pilotage chantier, contrôle qualité, gestion des interfaces, réception/levée de réserves.
• Et surtout coordination d’au minimum une bonne soixantaine d’intervenants qu’il faut solliciter et mettre en phase au rythme du business plan.

Les conditions de réussite

Il ne s’agit donc pas d’un simple coup de peinture avant revente, ni d’engager des dépenses sans création de valeur tangible pour les investisseurs. Une stratégie value-added exige au contraire une exécution rigoureuse et repose sur plusieurs conditions de réussite.

D’abord, un accès local réel, adossé à une plateforme opérationnelle. C’est la clé à la fois pour sourcer des opportunités, de préférence hors-marché, là où la concurrence est moins frontale, et pour piloter ensuite, au quotidien, la bonne exécution des plans de création de valeur : travaux, commercialisation, conformité, gestion des risques, suivi budgétaire et planning. Ce travail de terrain devient particulièrement exigeant lorsque l’équipe d’investissement est éloignée, avec plusieurs fuseaux horaires de décalage. À titre indicatif, EQT indique disposer de plus de 470 professionnels de l’immobilier à l’échelle mondiale, illustrant l’importance du maillage et des ressources nécessaires pour exécuter ce type de stratégie.

Ensuite, le choix des marchés doit s’appuyer sur des tendances structurelles qui sécurisent les scénarios de sortie. L’objectif n’est pas seulement d’améliorer un actif, mais de l’améliorer dans un segment durablement demandé : résidentiel dans les zones en sous-offre chronique, data centres portés par la digitalisation et l’essor de l’IA, logistique soutenue par l’évolution des chaînes d’approvisionnement et du commerce en ligne. En ancrant la stratégie dans ces moteurs de long terme, on réduit le risque de dépendre d’un simple rebond cyclique et l’on renforce la visibilité sur la liquidité future ce qui, comme nous l’avons vu, correspond au positionnement des fonds dans lesquels Prime est investi.

La performance viendra de la sélection

Le marché immobilier européen ne sera pas un marché de masse en 2026, mais un marché de sélection, ce qui implique deux choses : premièrement, la performance proviendra moins d’un beta immobilier (la marée qui monte pour tous) que de la capacité à choisir les bons gérants, les bons pays, les bons actifs, et à exécuter. Et en second lieu, la lecture du marché par les gérants est plus que jamais déterminante, pour cibler les segments à potentiel structurel (résidentiel, logistique, data centres), et les géographies où la liquidité et les dynamiques de sortie sont plus favorables (Pays Nordiques, Italie, Espagne notamment).