Private Equity Immobilier et club deal immobilier : que choisir pour %current_year% ?

Choisir entre Private Equity Immobilier et club deal immobilier en %current_year% revient à arbitrer entre deux manières d’investir dans l’immobilier non coté : d’un côté, une approche diversifiée et déléguée via des fonds structurés.

De l’autre, une approche ciblée et concentrée autour d’un projet précis.
Si les deux véhicules visent une rentabilité significative, leurs mécanismes, leur gouvernance et leurs risques diffèrent.
Comprendre ces écarts est indispensable pour aligner son investissement avec vos objectifs patrimoniaux, votre horizon de placement et votre tolérance à l’illiquidité.

Les points à retenir :

• Le Private Equity Immobilier repose sur la diversification et la délégation à un gérant professionnel.
• Le club deal immobilier offre une visibilité directe sur un projet unique, avec un risque plus concentré.
• En %current_year%, la qualité de l’exécution et du gestionnaire prime sur la simple promesse de rendement.

Private Equity Immobilier vs Club Deal Immobilier, en bref

À noter : d’un point de vue patrimonial, la stratégie la plus robuste reste généralement la diversification entre plusieurs classes d’actifs, plusieurs gérants et plusieurs millésimes.

Qu’est-ce que le private equity immobilier et les club deals immobiliers ?

Le private equity immobilier consiste à investir dans des projets immobiliers non cotés via des fonds de fonds ou des véhicules dédiés. Ces structures acquièrent des actifs, mettent en œuvre une stratégie de création de valeur (travaux, repositionnement, optimisation locative), puis les revendent lorsqu'ils sont mûrs pour générer une plus-value.

Le club deal immobilier repose sur une logique différente : un nombre limité d’investisseurs se regroupe pour financer une opération immobilière précise, identifiée dès l’entrée. Le risque et la performance sont liés à la réussite de ce projet.

Ces deux solutions se distinguent de l’immobilier direct, des SCPI ou des OPCI :

• l’immobilier direct implique une gestion opérationnelle et un risque peu mutualisé ;
• les SCPI et OPCI privilégient souvent la distribution de revenus et une logique patrimoniale plus défensive

Sur le plan juridique, le PEI s’appuie sur des fonds ou véhicules structurés, tandis que les clubs deals sont souvent logés dans des sociétés de projet (SPV) de type SAS ou SCI.

À la différence des foncières cotées (SIIC), ces véhicules sont non cotés et s’inscrivent dans une logique d’exécution sur des actifs réels plutôt que dans une exposition boursière.
Dans les deux cas, le rôle du gestionnaire ou du sponsor est central : sélection des actifs, structuration financière, exécution du business plan et reporting.

L’accessibilité financière s’est améliorée ces dernières années, notamment via des plateformes spécialisées. Chez Openstone, l’investissement en Private Equity Immobilier est possible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, via des véhicules historiquement réservés à des investisseurs institutionnels.

Comment fonctionne le private equity immobilier ?

Un investissement en Private Equity Immobilier suit un cycle structuré qui anticipe les évolutions du marché, lorsqu'il s'agit d'un fonds de création de valeurs (value-add).

Après la phase de levée et de période d’investissement, le gérant déploie le capital sur plusieurs opérations
Le gérant identifie des opportunités, analyse les actifs, évalue les risques et valide la cohérence du business plan.
Après l’acquisition, la création de valeur repose sur des leviers concrets : travaux, amélioration énergétique, renégociation des baux, repositionnement d’usage.
L’actif est ensuite revendu ou refinancé, générant une plus-value distribuée aux investisseurs.

La durée d’investissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans.
L’investisseur délègue intégralement la gestion et reçoit un reporting périodique, sans intervenir dans les décisions opérationnelles.

Comment fonctionne un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier repose sur la mise en commun de capitaux par un nombre restreint d’investisseurs autour d’un projet immobilier ciblé, identifié dès l’entrée. Le processus débute par la constitution du club et la sélection de l’opération : typologie de l’actif, localisation, stratégie de création de valeur et niveau de dette sont définis en amont.

L’investissement est ensuite structuré via une société de projet (SPV), le plus souvent sous forme de SAS ou de SCI, dans laquelle chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport. Les statuts précisent les droits de vote, les règles de gouvernance et les modalités de sortie.

Contrairement au Private Equity Immobilier, les investisseurs peuvent être partiellement impliqués : validation du business plan, suivi des travaux, voire participation à certaines décisions stratégiques.

L’horizon d’investissement est généralement de 3 à 7 ans. La liquidité reste limitée : la sortie intervient principalement lors de la revente de l’actif et de la dissolution du SPV, le marché secondaire étant rare.
Pour approfondir, voir notre article introductif sur le club deal immobilier.

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Les points communs et différences entre PEI et club deals immobiliers

Le Private Equity Immobilier et les club deals immobiliers reposent sur des fondements similaires : il s’agit dans les deux cas d’investissements immobiliers non cotés, pilotés de manière active, nécessitant une forte expertise en sélection des actifs, structuration financière et exécution opérationnelle. La mutualisation du capital permet d’accéder à des opérations plus complexes que l’immobilier direct, avec un objectif central de création de valeur.

Les différences apparaissent rapidement sur le plan structurel et stratégique. Le PEI s’appuie sur un portefeuille diversifié de plusieurs actifs et projets, ce qui permet de lisser le risque. À l’inverse, le club deal repose généralement sur un mono-projet, offrant une visibilité directe mais un risque plus concentré.

Le PEI impose souvent un processus de souscription et une documentation standardisée, tandis que le club deal varie fortement selon le sponsor.
Le degré d’implication varie également : le PEI implique une délégation totale au gérant par le biais d'un mandat discrétionnaire, tandis que le club deal peut donner aux investisseurs un rôle plus actif dans le suivi ou certaines décisions.
La liquidité diffère aussi : certains fonds de PEI peuvent prévoir des mécanismes spécifiques, alors que le club deal reste le plus souvent illiquide jusqu’à la sortie, avec des tickets d’entrée et des modalités de gouvernance plus hétérogènes.

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Quels critères pour choisir entre ces deux solutions ?

L’arbitrage entre Private Equity Immobilier et club deal immobilier doit s’inscrire dans une logique patrimoniale cohérente et structurée. Le premier critère concerne les objectifs poursuivis : recherche prioritaire de plus-value à la sortie, génération de revenus complémentaires, ou volonté de diversification au sein d’un patrimoine déjà exposé à l’immobilier.
La tolérance au risque et à l’illiquidité est centrale. Ces solutions impliquent un capital immobilisé sur plusieurs années, une valorisation parfois peu fréquente et un risque de perte en capital qu’il convient d’assumer pleinement.
Le niveau d’implication souhaité constitue un autre point de différenciation. Le PEI s’adresse aux investisseurs recherchant une gestion totalement déléguée, tandis que le club deal implique souvent un suivi plus direct du projet.
Le ticket d’entrée, la capacité à diversifier sur plusieurs lignes, les contraintes fiscales (enveloppe d’investissement, IFI) et le besoin de liquidité doivent enfin être analysés de manière pragmatique, en lien avec l’allocation globale.

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Que choisir selon votre profil d’investisseur ?

Pour déterminer le véhicule le plus adapté entre Private Equity Immobilier et club deal immobilier, plusieurs questions structurantes doivent être posées en amont :

• Quel est mon horizon d’investissement : moyen ou long terme, avec une capacité à immobiliser le capital plusieurs années ?
  
  
• Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter : profil prudent, équilibré ou dynamique, avec un risque de perte en capital assumé ?
  
  
• Mon objectif est-il la perception de revenus ou la plus-value à la sortie ?
  
  
• Suis-je prêt à m’impliquer dans le suivi et certaines décisions, ou est-ce que je privilégie une gestion totalement déléguée ?
  
  
• Quelle part de mon patrimoine puis-je immobiliser sans contrainte de liquidité ?
  
  

Pour aller plus loin, voir notre focus sur le club deal immobilier.

Quels sont les objectifs patrimoniaux recherchés ?

Le choix entre Private Equity Immobilier et club deal immobilier doit être cohérent avec la stratégie patrimoniale globale. Certains investisseurs privilégient l’optimisation de la transmission, en recherchant des structures lisibles et compatibles avec une organisation successorale anticipée.

D’autres visent avant tout un rendement net cible, mesuré en TRI ou en capacité à générer du cash-flow à terme.
Ces véhicules permettent également d’améliorer la diversification sectorielle ou géographique, en accédant à des actifs ou marchés difficiles d’accès en direct.

Ils s’intègrent souvent en complément d’autres classes d’actifs, financiers ou immobiliers, avec un rôle potentiel de la dette privée pour équilibrer le couple rendement/risque au sein de l’allocation.

Quels impacts fiscaux et réglementaires ?

La fiscalité des plus-values et des revenus dépend avant tout de l’enveloppe d’investissement retenue : compte-titres, assurance-vie lorsque cela est possible, ou détention via une holding soumise à l’IS.
L’éligibilité à l’IFI doit également être analysée avec précision. Selon la structure, une quote-part de l’investissement peut être considérée comme immobilière et donc taxable, avec des modalités variables entre fonds de PEI et sociétés de projet.

Chaque véhicule présente des contraintes et avantages réglementaires spécifiques, qu’il s’agisse de fonds structurés (FPCI, SLP) ou de sociétés dédiées, ce qui impose une analyse au cas par cas.

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Liquidité, durée de blocage et modalités de sortie

La liquidité constitue l’une des principales contraintes du Private Equity Immobilier comme des clubs deals immobiliers. Les investissements en PEI sont généralement assortis d’une durée de blocage contractuelle, souvent comprise entre cinq et dix ans. Certains véhicules peuvent prévoir des fenêtres de liquidité ou des mécanismes internes, mais ils restent conditionnés au contexte de marché et ne constituent pas une garantie de sortie.

Dans un club deal, la liquidité est en règle générale encore plus limitée : le capital est immobilisé jusqu’à la cession de l’actif et la dissolution de la société de projet, les sorties anticipées étant rares.

Il est donc nécessaire d’aligner le calendrier d’investissement avec vos besoins personnels de liquidité afin d’éviter toute contrainte patrimoniale.

Comparatif rendement, risque et performance : lequel ressort gagnant ?

Comparer le Private Equity Immobilier et les clubs deals immobiliers impose une lecture technique de l’associationrendement / risque / illiquidité.

Historiquement, les fonds de PEI affichent des objectifs de performance variables selon les stratégies, avec des TRI cibles souvent situés, à titre indicatif, entre 10 % et 15 % pour pour la stratégie choisie à ce jour au sein d' Openstone Prime, le value-add. Les club deals peuvent viser des TRI plus élevés, mais avec une dispersion nettement plus forte selon la qualité de l’opération.
La performance nette dépend principalement du prix d’acquisition, des capex engagés, du coût du financement et de la capacité à exécuter le business plan. L’effet de levier peut amplifier les rendements, mais accroît la sensibilité aux taux et aux cycles immobiliers. En pratique, le PEI tend à lisser le risque grâce à la diversification, tandis que le club deal concentre à la fois le potentiel de performance et les risques associés.

Cas pratique – Private Equity Immobilier avec stratégie value-add

Dans un fonds de Private Equity Immobilier, la performance peut provenir de l’acquisition d’un actif décoté, suivie de travaux ciblés et d'une commercialisation progressif. La création de valeur repose alors sur l’amélioration du profil locatif et la normalisation du taux de capitalisation à la sortie, sur un horizon de plusieurs années.

Cas pratique – Club deal immobilier

Dans un club deal immobilier, l’investissement repose sur un actif unique avec un business plan défini dès l’entrée. Un retard de travaux ou une relocation plus lente que prévu peut affecter significativement la rentabilité finale, illustrant l’impact direct du risque d’exécution sur la performance.

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Quels sont les risques majeurs à anticiper ?

L’investissement en Private Equity Immobilier comme en club deal immobilier comporte plusieurs risques qu’il convient d’identifier en amont :

• Risque de perte en capital : défaillance du projet, retournement du marché immobilier ou incapacité du gestionnaire à exécuter la stratégie prévue.
• Risque d’exécution : dépassement des budgets de travaux, retards de livraison, difficultés de relocation ou de revalorisation des actifs.
• Risque de concentration : exposition à un projet unique dans le cadre d’un club deal, contre une mutualisation plus large au sein d’un PEI multi-actifs.
• Risque de liquidité : absence de marché secondaire organisé et blocage du capital jusqu’à la sortie.
• Risques réglementaires et de gouvernance : évolution du cadre fiscal, clauses statutaires défavorables ou défaut de transparence dans le pilotage.

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Quels sont les moteurs de rendement ?

La performance du Private Equity Immobilier (stratégie value-add) et des clubs deals immobiliers repose avant tout sur la création de valeur opérationnelle. Celle-ci passe par des capex ciblés, le repositionnement des actifs, l’amélioration de leur attractivité locative et, le cas échéant, un arbitrage favorable des taux de capitalisation lors de la sortie.
L’effet de levier financier constitue un autre moteur important : bien utilisé, il amplifie la rentabilité des fonds propres, mais il accroît également la sensibilité au coût de la dette et au cycle des taux.
Le timing d’achat et de sortie, combiné à la qualité du sourcing des opportunités, joue un rôle déterminant.

La capacité du gestionnaire à exécuter le business plan, à piloter les risques et à arbitrer au bon moment conditionne aussi la performance finale.

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Fiscalité et performance nette : des points d’attention majeurs

La performance réelle d’un investissement en Private Equity Immobilier ou en club deal immobilier doit s’analyser après fiscalité et frais.

L’impact fiscal varie selon l’enveloppe d’investissement retenue : compte-titres, détention via une holding à l’IS ou, dans certains cas, assurance-vie lorsque la structure le permet.

La quote-part immobilière peut également entrer dans l’assiette de l’IFI, avec des modalités différentes selon la nature du véhicule et la structuration juridique.

La structure de frais influence directement le rendement net : frais de gestion, carried interest, frais de transaction ou de structuration.

Ces éléments doivent être intégrés dès l’analyse initiale pour apprécier la rentabilité effective.

Quel véhicule privilégier en %current_year% selon le contexte de marché et les tendances ?

Le contexte macroéconomique en %current_year% reste marqué par des taux d’intérêt durablement plus élevés qu’au cours du cycle précédent, entraînant un repricing progressif des actifs immobiliers non cotés.

Cette phase de transition renforce l’importance de la sélectivité, tant sur les prix d’acquisition que sur la capacité d’exécution des gestionnaires.
Dans ce cadre, le Private Equity Immobilier value-add offre des opportunités sur des actifs décotés ou à fort potentiel de création de valeur, à condition de maîtriser l’effet de levier et le coût de la dette.

Les clubs deals immobiliers peuvent permettre l’accès à des opérations très ciblées ou exclusives, mais avec un risque plus concentré.
Selon les profils, un investisseur prudent privilégiera la diversification via le PEI, tandis qu’un profil dynamique ou expérimenté pourra intégrer des club deals en complément. Dans tous les cas, la diversification par gérant, stratégie, millésime et zone géographique reste essentielle, avec la dette privée comme possible poche de stabilisation.

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^{FAQ sur le private equity immobilier et les club deals immobiliers}