Comparatif SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie : avantages, inconvénients, meilleur choix

Alors que le marché immobilier évolue, de nombreux épargnants se posent la question de savoir s’il vaut mieux souscrire une SCPI en direct ou via une assurance-vie. Il s’agit d’une décision importante car elle affecte directement votre rendement net, votre fiscalité et la gestion à long terme de votre patrimoine.

Nous passons en revue chaque option en détails : avantages, inconvénients, tableaux, cas pratique pour 100 000 € et enfin notre avis d’expert pour mieux prendre cette décision.

Les points clés :

• La fiscalité d’une SCPI en direct est plus lourde, mais le rendement brut est souvent plus élevé.
  
  
• L’assurance-vie permet une meilleure optimisation successorale et fiscale, mais le choix de SCPI y est plus restreint.
  
  
• Il existe aujourd’hui des alternatives plus performantes que les SCPI, comme le Private Equity Immobilier.

Tableau comparatif : SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie ?

Avant de souscrire à des parts de SCPI, vous devez comprendre les différences entre un investissement en direct et un investissement via une assurance-vie.

Ces deux formats s’adressent à des profils distincts et répondent à des logiques patrimoniales différentes : fiscalité immédiate ou différée, gestion libre ou déléguée, transmission facilitée ou non.

La comparaison qui suit vous permet de poser des repères précis sur les éléments qui comptent vraiment : le rendement net, les frais réels, la souplesse de sortie et l’impact successoral. En 2025, dans un contexte de rendement global en tension, ces écarts peuvent impacter significativement la performance finale de votre investissement.

Le choix du bon format repose donc sur un équilibre entre fiscalité, rendement net espéré et objectifs patrimoniaux de long terme.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les SCPI - Sociétés Civiles de Placement Immobilier - ont longtemps été perçues comme une solution pratique pour investir dans l’immobilier sans en gérer les contraintes. Elles permettent d’accéder à un portefeuille diversifié de biens professionnels (bureaux, commerces, santé…) avec un ticket d’entrée modéré, souvent quelques centaines d’euros.

Cet investissement attire par son rendement potentiel régulier (4 % à 5 % brut de fiscalité en moyenne), sa gestion totalement déléguée et la possibilité de mutualiser les risques locatifs sur plusieurs dizaines de biens. C’est une approche dite « pierre-papier », à mi-chemin entre immobilier physique et placement financier.

Mais cette popularité ne doit pas masquer certaines limites : frais importants à chaque étape (même si cela commence à changer avec certains acteurs), fiscalité lourde en direct, manque de liquidité et performances récentes en baisse. En 2025, les SCPI restent une option d’investissement… mais elles ne peuvent plus être considérées comme une solution par défaut. Leur pertinence ne se juge pas uniquement à la performance ou à la fiscalité : il faut s’intéresser à ce qu’elles contiennent réellement. Quels actifs composent le portefeuille ? Qui sont les locataires ? Quelle est leur solvabilité ? Quelle est la durée résiduelle des baux ? Ces éléments sont souvent plus décisifs que le rendement affiché. C’est donc avec un regard approfondi et une grille d’analyse structurée qu’il faut les évaluer. Ceci en les comparant à d’autres véhicules immobiliers plus transparents ou plus performants.

Les avantages et inconvénients de la SCPI en direct

Investir en SCPI en direct consiste à acquérir des parts via un compte-titres ou au comptant, sans passer par une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie. Cette méthode offre une grande liberté de choix : l’investisseur peut sélectionner la SCPI qui correspond à ses objectifs, parfois même avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros.

Le rendement brut y est généralement plus élevé, car il n’est pas impacté par les frais de contrat d’assurance. Il est aussi possible d’utiliser un crédit pour amplifier l’effet de levier. Mais cette liberté s’accompagne de contraintes réelles.

Côté fiscalité, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, souvent à plus de 45 % une fois les prélèvements sociaux inclus. Les frais à l’entrée et en gestion sont lourds, et la liquidité peut être très faible, avec des délais de revente incertains. Le porteur de parts ne maîtrise pas la gestion, mais il subit la fiscalité comme s’il possédait directement un bien.
Il n’y a cependant aucun avantage fiscal lié à la durée de détention en direct : les revenus sont imposés chaque année, sans délai d’exonération comme en assurance-vie.

En bref : un format intéressant pour ceux qui veulent maîtriser leur sélection, mais peu optimisé fiscalement.

Cas d’étude - investir 100 000 € en SCPI : en direct vs en assurance-vie

Placement de 100 000 € en SCPI en direct sans effet de levier

Un investisseur place 100 000 € en SCPI de rendement avec un taux brut de 5 %.

• Revenus bruts annuels : 5 000 €
  
  
• Imposition : tranche marginale d’imposition à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux
  → Taux global d’imposition : 47,2 %
  
  
• Revenus nets après impôts : 2 640 € par an
  
  

Sur 8 ans, sans revalorisation des parts, le rendement net cumulé atteint 21 120 €, soit un TRI réel nettement amputé par la fiscalité.
À noter : aucun abattement ni avantage fiscal lié à la durée de détention. Le rendement net s’érode année après année.

Placement de 100 000 € en SCPI en assurance-vie

Même scénario : 100 000 € investis en SCPI via un contrat d’assurance-vie, rendement brut estimé à 4 %.

• Revenus bruts annuels : 4 000 €
  
  
• Frais de gestion assurance-vie : 1 %, soit 1 000 €
  
  
• Revenus nets avant fiscalité : 3 000 €
  
  
• Après 8 ans, avec abattement annuel de 4 600 € sur les retraits (célibataire), la fiscalité devient quasi-nulle si le retrait reste sous ce seuil.
  
  

Résultat : rendement net stabilisé autour de 3 %, plus bas que le placement en direct, mais fiscalement bien plus avantageux sur le long terme, notamment en phase de transmission.

Faut-il investir en direct ou en assurance-vie : nos conseils pour l'investissement en SCPI

Le bon format dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs et de votre fiscalité. Nos conseils :

• Si vous êtes fortement fiscalisé, privilégiez l’assurance-vie pour alléger la pression fiscale.
  
  
• Si la transmission de patrimoine est un enjeu, l’assurance-vie offre un cadre successoral plus avantageux.
  
  
• Si vous souhaitez choisir librement vos SCPI ou recourir à un effet de levier via un crédit, l’investissement en direct est plus adapté.
  
  
• Si vous cherchez un rendement brut supérieur et acceptez une fiscalité immédiate, l’investissement en direct peut convenir.
  
  

Il faut toujours raisonner en net après impôts, frais et durée de détention pour mesurer la pertinence réelle de votre investissement.

La SCPI est-elle vraiment la meilleure solution pour investir en immobilier ?

Les SCPI restent une porte d’entrée accessible vers l’immobilier : ticket modeste à partir de quelques centaines d’euros, éligibilité à l’assurance-vie française, et parfois la possibilité de recourir à l’effet de levier via le crédit.
Mais cette accessibilité a un prix : frais importants, liquidité réduite, fiscalité pénalisante en dehors d’une enveloppe fiscale, et des performances en retrait ces dernières années.

Pour les investisseurs disposant d’un capital plus conséquent et prêts à s’engager sur un horizon de 8 à 10 ans, le Private Equity Immobilier constitue une solution différente, et potentiellement plus performante.
Chez Openstone, il est accessible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, avec une sélection de gérants internationaux et des stratégies actives sur des actifs décotés, visant un TRI net de 10 à 15 %, dans un cadre fiscal plus favorable.

Ces deux véhicules ne répondent pas aux mêmes besoins ni aux mêmes profils. L’enjeu est donc de choisir celui qui correspond à votre stratégie patrimoniale - et non uniquement à la promesse de rendement.