Étude Exclusive 2025

SCPI vs Private Equity :
L'arbitrage des Institutionnels

Découvrez pourquoi les grands investisseurs délaissent la rente passive pour la création de valeur active.

Livre Blanc SCPI vs Private Equity Immobilier
  • L'opportunité du "point bas" 2025
  • Mécanique industrielle "Buy-Fix-Sell"
  • Le modèle Evergreen pour la liquidité

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Lecture gratuite (15 min)

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Analyse de Marché

Ne subissez plus le marché. Exploitez-le.

Alors que la foule se détourne de l'immobilier par peur des taux, les « Titans » de la finance accélèrent. Ils ont compris la mécanique du cycle : la performance ne vient plus de l'indexation, mais de la transformation.

01

Rentier vs Industriel

L'ère de la gestion passive est révolue. Comprendre la transition vers la création de valeur active pour surperform sur la décennie à venir.

02

L'Effet Millésime

Pourquoi les fonds lancés en période de crise (2024-2025) délivrent historiquement les meilleurs TRI. Analyse des cycles précédents.

03

Mark-to-What?

La vérité sur les valorisations des SCPI (Mark-to-Model) face à la réalité du marché (Mark-to-Market). Comment éviter le piège de la liquidité.

04

Le Pivot Stratégique

Au-delà du bureau parisien : les mégatendances structurelles (Data Centers, Santé, Logistique Urbaine) qui captent la croissance.

05

Risque & Liquidité

Étude de cas : la crise des fonds ouverts de 2023. Pourquoi le modèle Evergreen plafonné est la réponse structurelle aux run-offs.

06

L'Accès "Titan"

Démocratisation : Comment accéder aux stratégies réservées aux institutionnels (ticket >10M€) via les nouvelles structures FPS.

PJ
L'Expertise Openstone

Patrick Janvrin

Responsable de la Sélection & des Investissements

"En 30 ans de carrière, j'ai rarement vu une telle fenêtre de tir. L'immobilier n'est pas mort, il change de main."

35 années d'expérience dans l'investissement institutionnel. Ancien Head of France chez UBS Asset Management et membre du Comité Exécutif Europe, Patrick apporte au comité d'investissement d'Openstone la rigueur des standards internationaux.

Le meilleur du private equity immobilier et de la dette privée.
‍Enfin ouvert à tous.

Nous avons noué des partenariats stratégiques avec les plus grands gérants d'actifs mondiaux tels qu'Ares, BlackRock, EQT, Goldman Sachs et Carlyle, des leaders incontestés du secteur.

Ces titans de la gestion d'actifs cumulent des centaines de milliards de dollars sous gestion à travers le monde, témoignant d'une expertise inégalée et d'un savoir-faire reconnu.
À propos
FAQ

Questions les plus fréquentes

Général
Private Equity immobilier
Private debt (Dette privée)
General

Quel est le processus de sélection des fonds chez Openstone ?

Le processus de sélection chez Openstone repose sur plusieurs critères clés :

  • Collaboration avec des gestionnaires de premier plan : Openstone travaille avec des leaders mondiaux de la dette privée et du private equity immobilier comme BlackRock, EQT, Ares, Carlyle, Goldman Sachs et LGT.
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  • Diversification des stratégies et des secteurs : Nous sélectionnons des fonds couvrant divers segments économiques et stratégies pour optimiser les performances tout en réduisant les risquess

Comment souscrire aux fonds proposés par Openstone ?

La souscription se fait de manière digitale et sécurisée via notre plateforme en ligne. Une fois votre inscription validée, vous pourrez choisir les solutions correspondant à votre profil de risque et souscrire en ligne de manière fluide et sécurisée.

Comment puis-je contacter Openstone pour obtenir plus d’informations ?

Nos experts restent à votre écoute pour toute question ou besoin d’assistance. Pour nous joindre, vous pouvez directement nous contacter en suivant ce lien:
https://openstone.com/contact

Qu’est-ce qu’un fonds de fonds ?

Un fonds de fonds investit dans plusieurs autres fonds, permettant ainsi une diversification accrue et une réduction des risques, tout en bénéficiant de la performance des meilleurs gestionnaires.

Les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) sont-ils pris en compte ?

Oui, Openstone sélectionne des fonds conformes aux critères ESG, souvent classés Article 8 selon la réglementation SFDR. Nos gestionnaires s'engagent dans la transition énergétique et soutiennent des initiatives ESG.

Quelles sont les stratégies d'investissement suivies par les fonds disponibles chez Openstone ?

Openstone propose plusieurs stratégies d’investissement adaptées aux différents profils d’investisseurs :

- Stratégie Core-Plus : Actifs de grande qualité déjà stabilisés, offrant des rendements réguliers et modérés.

- Stratégie Value-Add : Actifs nécessitant des rénovations pour augmenter leur valeur, avec un potentiel de rendement plus élevé.

- Stratégie Opportuniste : Actifs en difficulté ou sous-valorisés, ciblant des rendements très élevés mais avec un niveau de risque plus important.

Comment puis-je suivre la performance de mes investissements ?

Vous pouvez suivre la performance de vos investissements directement sur notre plateforme. Des rapports réguliers et détaillés vous seront également fournis.

Quelle est la durée d’un investissement en Private Equity Immobilier ?

L’horizon d’investissement pour cette classe d’actif et les types de fonds sélectionnés par Openstone est en général compris entre 8 et 12 ans. Cette période permet aux gestionnaires de mettre en place des stratégies de valorisation des actifs avant cession, maximisant ainsi les rendements potentiels des investisseurs.

Puis-je sortir de mon investissement avant l’échéance ?

Les fonds immobiliers en private equity sont peu liquides par nature. La sortie anticipée est donc difficile et sujette à des restrictions, avec des fenêtres de liquidité limitées. Nous vous recommandons de planifier votre investissement sur la durée prévue.

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Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Equity Immobilier ?

Les principaux risques incluent :

  • Risque de perte en capital : Investir dans des actifs non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
  • Risque de liquidité : Les actifs immobiliers ne sont pas cotés en bourse, ce qui peut rendre leur revente difficile ou prolongée.
  • Risque de valorisation : La volatilité des marchés peut rendre difficile l’évaluation précise des actifs, affectant la valorisation des portefeuilles.
  • Risque de performance : Les objectifs de rendement, comme le TRI, sont des cibles sans garantie. Les conditions macroéconomiques peuvent rendre ces objectifs plus difficiles à atteindre.
  • Risque lié aux biens détenus : La valorisation des actifs est basée sur des estimations de marché, ce qui peut entraîner des incertitudes sur leur valeur réelle.

Quels types d'investisseurs peuvent investir dans les fonds Openstone ?

Les solutions Openstone sont accessibles à tous les types d’investisseurs, qu'ils soient non professionnels ou professionnels, qu'il s'agisse de personnes physiques ou personnes morales. Nous offrons également un accès dédié à nos partenaires, tels que les CGP et family offices, qui peuvent souscrire pour le compte de leurs clients via notre plateforme partenaire.

Private Equity immobilier
Quelles limites et risques du Private Equity immobilier ?

Le Private Equity Immobilier, aussi appelé capital-investissement immobilier, comporte aussi des limites à bien prendre en compte : 

  1. Une faible liquidité (engagement à moyen ou long terme)
  2. Un seuil d’entrée élevé chez la majorité des acteurs (hors Openstone) 
  3. Des risques spécifiques liés à la qualité de la gestion, aux conditions de marché et aux performances variables d’un fonds à l’autre

Il vous faudra être conscients que le capital investi n’est pas garanti et que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Toutefois, Openstone a développé un fonds de fonds qui permet de faciliter le placement en Private Equity Immobilier tout en réduisant au maximum ces risques (seuil d’entrée plus abordable, fonds de fonds des meilleurs gérants mondiaux qui permet de varier les investissements entre les meilleurs gestionnaires du marché…).

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Quels avantages fiscaux via le Private Equity Immobilier ?

Les avantages fiscaux sont notables, les plus-values réalisées par les particuliers sont généralement soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, ces gains peuvent souvent être reportés jusqu’à la sortie de l’investissement, ce qui permet une capitalisation des rendements intermédiaires.

Pour les entreprises, les plus-values de cession sur titres de participation détenus depuis plus de deux ans peuvent bénéficier d’un taux réduit à 15 %, et le régime mère-fille permet une exonération à 95 % des dividendes sous certaines conditions

Ces dispositifs, associés à une diversification des structures juridiques, permettent d’optimiser la fiscalité globale.

À qui s'adresse un investissement dans l'immobilier via le Private Equity ?

Historiquement réservé aux investisseurs institutionnels et aux grandes fortunes, le Private Equity Immobilier devient accessible aux investisseurs particuliers qualifiés grâce à Openstone. 

Il s’adresse particulièrement aux investisseurs institutionnels (Fonds de pension, compagnies d'assurance, fonds souverains, family offices), conseillers en gestion de patrimoine et HNWI (High-Net-Worth Individual, à savoir les individus possédant un patrimoine net élevé). 

Openstone permet également à des investisseurs disposant d’un patrimoine plus modeste (dès 30 000 €, sous conditions) d’accéder à ces opportunités exclusives.

Pour quelles raisons devriez-vous investir dans le Private Equity Immobilier ?

Investir dans le Private Equity Immobilier présente plusieurs avantages décisifs : 

  • Potentiel élevé de rendement (10-15% visés par Openstone)
  • Diversification du portefeuille grâce à l’accès à des actifs immobiliers exclusifs et complexes
  • Gestion active et professionnelle par des gérants mondiaux historiques
  • Faible corrélation avec les marchés financiers traditionnels
  • Protection renforcée contre l’inflation

En tirant parti de stratégies sophistiquées de création de valeur, investir en Private Equity Immobilier permet d’optimiser les performances financières tout en diversifiant efficacement votre patrimoine.

Comment fonctionne le Private Equity Immobilier ?

Avant d’investir en Private Equity Immobilier, il convient de mieux connaître son fonctionnement : 

  1. Levée de fonds auprès d’investisseurs institutionnels ou particuliers avec une mise de départ à 10 000 000 € (désormais accessibles à partir de 100 000 € grâce à Openstone Prime)
  2. Identification d’opportunités immobilières à fort potentiel (souvent hors marché)
  3. Acquisition d’actifs ciblés par les gérants mondiaux
  4. Mise en œuvre d’une gestion active (rénovation, optimisation opérationnelle, repositionnement des biens) sur la durée de vie du projet
  5. Sortie des investissements par une revente directe, à une foncière immobilière cotée (SIIC) ou à des fonds spécialisés.

L’objectif est d’obtenir des rendements satisfaisants en utilisant l’effet de levier opérationnel et financier.

Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Equity Immobilier ?

Les principaux risques du Private Equity Immobilier incluent : 

  • une liquidité restreinte
  • la possibilité d’une perte partielle ou totale en capital
  • une certaine dépendance, liée à la qualité de gestion des actifs et aux fluctuations du marché immobilier

Ces risques sont inhérents à la nature de ces projets à fort potentiel. Malgré une sélection rigoureuse et une expertise approfondie, des événements imprévus tels qu’une crise économique ou un retournement du marché immobilier peuvent impacter négativement les rendements.

Toutefois, Openstone oriente les investissements reçus uniquement sur des fonds de premier plan, gérés par les meilleurs gérants mondiaux et aux stratégies complémentaires.

Quelle est la durée d’un investissement en Private Equity Immobilier ?

La durée moyenne de votre investissement en Private Equity Immobilier varie généralement entre 5 et 10 ans. 

Cette période représente le délai requis pour mener les projets à terme dans leur intégralité, comprenant les phases : 

  1. D’acquisition
  2. De création de valeur (rénovation, repositionnement des biens, amélioration des revenus locatifs…) 
  3. De revente optimisée des actifs

Cette durée permet de maximiser votre potentiel de rendement et de tirer pleinement parti des cycles immobiliers, assurée par une gestion active et professionnelle des investissements.

Quels types de projets immobiliers sont financés via le Private Equity Immobilier ?

Le Private Equity Immobilier finance des projets à forte valeur ajoutée et/ou long-termiste, comme la rénovation, la revalorisation d’actifs immobiliers existants ou le développement de nouveaux projets complexes. 

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Ces investissements incluent souvent des segments de marché spécifiques, tels que les immeubles commerciaux, les entrepôts logistiques, des structures de plus en plus demandées à l’instar des data centers, ou encore des projets résidentiels et urbains plus ambitieux. Le fonds Openstone Prime cible des actifs sous-évalués, nécessitant un travail d'asset management, ou des opportunités « off-market », exploitant ainsi leur potentiel élevé de création de valeur à moyen et long terme.

Pourquoi investir maintenant dans le Private Equity immobilier via Openstone Prime ?

Investir aujourd’hui dans le private equity immobilier via Openstone Prime présente une opportunité unique. Pour la première fois en neuf mois, les rendements moyens en Europe se stabilisent dans tous les secteurs, marquant un potentiel tournant sur le marché. Avec plus de 74 milliards d’euros investis au premier semestre 2024, les volumes sont comparables à ceux de 2023. Plusieurs pays comme le Royaume-Uni, l’Espagne, l’Italie et des marchés émergents d’Europe de l’Est (Roumanie, République tchèque, Pologne) montrent des hausses significatives des investissements. Le marché semble avoir atteint un point bas, aussi bien en termes d’activité que de prix, offrant un moment propice pour investir.

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Des secteurs comme l’immobilier résidentiel, l’hôtellerie et la logistique continuent d’attirer un fort intérêt des investisseurs internationaux, qui cherchent à profiter des niveaux de prix attractifs dans différentes juridictions européennes. Nous anticipons ainsi une hausse de l’activité d’investissement transfrontalière sur les 6 à 12 mois à venir.

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En choisissant Openstone Prime, vous bénéficiez d'une diversification sans pareil. Avec un seul investissement, Prime vous permet de diversifier vos actifs à plusieurs niveaux : par gestionnaires, par pays, par typologie d’actifs, par locataires, par taille d’actifs et par stratégie d’investissement (value-add, core-plus, etc...). Cette approche vous permet de réduire les risques tout en optimisant vos perspectives de rendement.

Qu’est-ce que le Private Equity Immobilier ?

Le Private Equity Immobilier se concentre sur l'acquisition, la gestion et la cession d'actifs immobiliers non cotés. Le rôle des gérants est alors de créer de la valeur à chaque étape du cycle d’investissement, de l’acquisition à la revente en passant par la gestion des actifs.

Pourquoi investir dans le Private Equity Immobilier avec Openstone ?

Investir avec Openstone permet d'accéder à des fonds habituellement réservés aux grands investisseurs institutionnels. Nous sélectionnons des fonds offrant un fort potentiel de rendement, même dans des environnements économiques incertains, tout en permettant une diversification sur différents types d’actifs et stratégies.

Private debt (Dette privée)
Quels sont les différents types de dette ?

Le développement du Private Credit ces dernières années a permis l'apparition de différentes typologies de financement tenant compte du niveau de risque, des sûretés associées ainsi que de la durée du financement.

Dette Senior : sécurisée et prioritaire

La dette senior offre aux prêteurs un rang prioritaire lors du remboursement et bénéficie la plupart du temps de sûretés sur les actifs sous-jacents. Cela permet de limiter le risque en cas de défaut de l’emprunteur.

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Dette subordonnée (Mezzanine ou Junior Debt)

La dette subordonnée est remboursée après la dette senior, ce qui signifie qu’en cas de défaut, elle présente un risque plus élevé.

Pour compenser ce risque, les investisseurs bénéficient d’une rémunération plus élevée. Certains mécanismes de rémunération additionnels comme des warrants peuvent également être appliqués. 

La dette subordonnée est donc plus risquée mais reste prioritaire sur les instruments de fonds propres (actions, obligations convertibles, etc.).

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Dette unitranche : Un mix entre dette senior et junior

Au début des années 2010 sont apparus les prêts dits « unitranche », ayant vocation à se substituer à une combinaison de dette junior et senior.

La dette unitranche permet à l’entreprise de traiter directement avec un unique prêteur, simplifiant ainsi la structuration du financement et renforçant la relation entre les deux parties. Ce type de financement offre une plus grande souplesse et une exécution plus rapide, grâce à des conditions négociées sur mesure et des modalités de remboursement adaptées aux besoins de l’emprunteur. Bien qu’elle soit plus coûteuse qu’un prêt bancaire classique, elle reste plus accessible qu’un financement junior en raison de son profil de risque intermédiaire. Pour l’investisseur, la dette unitranche présente un niveau de sécurité comparable à celui de la dette senior tout en offrant une meilleure rémunération, notamment grâce à un levier plus élevé et à son remboursement souvent  in fine.

Pourquoi investir dans le Private Credit avec Openstone ?

Investir avec Openstone permet d'accéder à des fonds habituellement réservés aux grands investisseurs institutionnels (ticket minimum entre €10m et €20m). Nous sélectionnons des fonds offrant un fort potentiel de rendement, même dans des environnements économiques incertains, tout en permettant une diversification sur différents types de dettes (Senior Secured, Mezzanine, unitranche, etc.) et stratégies.

Quels sont les critères pour choisir un fonds de dette privée ?

Les principaux critères pour choisir un fonds de dette privée sont les suivants : 

  • Qualité des équipes : S’assurer de leur expertise et stabilité.
  • Track record : Vérifier les performances historiques des fonds.
  • Diversification : Examiner la répartition géographique et sectorielle.
  • Accompagnement des entreprises : Privilégier des fonds apportant un véritable soutien stratégique.
Quelles entreprises sont financées par la dette privée ?

La majorité des fonds de dette privée financent des entreprises sous LBO (70 % du marché). Ces entreprises, souvent parmi les plus performantes de leur secteur, bénéficient de l’expertise et de la sécurisation apportées par les fonds de private equity qui les soutiennent.

Pourquoi les acteurs économiques se tournent-ils vers la dette privée pour leur financement ?

La dette privée est généralement plus coûteuse (avec des taux de 5 à 7 % + EURIBOR, soit un coût global de 8 à 10 %) mais est plus rapidement accessible que le financement bancaire. En contrepartie, elle permet aux entreprises de conserver leur capacité d'investissement via généralement des prêts in fine, et ont également accès à des solutions de financement sur mesure.

Quels sont les principaux risques associés à un investissement en Private Credit ?

Les principaux risques incluent :

  • Risque de perte en capital : investir dans de la dette privée comporte un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
  • Risque d’illiquidité : les titres de Private Credit ne sont pas cotés en bourse, ce qui peut rendre leur revente difficile ou prolongée.‍
  • Risque de contrepartie : un défaut de la part d’un prêteur peut venir dégrader de façon significative la performance du portefeuille de dette.
Quels sont les avantages d’investir dans la dette privée ?
  • Rendement prévisible : Les investisseurs bénéficient de flux de trésoreries réguliers et anticipés sous forme de coupons.
  • Prime d’illiquidité : Offrant un rendement supérieur pour un niveau de risque similaire à celui des obligations classiques.
  • Taux variable : Ce mécanisme désensibilise les investisseurs face aux fluctuations des taux d'intérêt.
Quelle est la durée d’un investissement en fonds de Private Credit ?

Les fonds de Private Credit sont distributifs. En effet, sauf incident majeur, l’investisseur perçoit des coupons de manière prévisible et régulière tout au long de la vie de l’opération.

Ces coupons, généralement versés trimestriellement, s’étendent sur une durée de 6 à 8 ans, correspondant à l’horizon d’investissement typique de la dette privée.

Ainsi, un investissement en dette privée offre à l’investisseur des flux de trésorerie réguliers et anticipables, à l’inverse du Private Equity où les premières années sont consacrées par des investissements en capital avant d’en tirer des bénéfices potentiels. Private Equity et Private Debt sont donc complémentaires. 

Qu’est-ce que la Dette Privée ?

La dette privée également appelée Private Credit désigne l’ensemble du marché de la dette non bancaire, c'est-à-dire les financements accordés par des investisseurs en dehors du circuit traditionnel des banques.

Depuis la crise financière de 2008, ce secteur – autrefois qualifié de shadow banking (ou intermédiation financière non bancaire) – connaît une véritable expansion. Les exigences réglementaires plus strictes imposées aux banques, a favorisé le développement de la dette privée comme une alternative compétitive aux financements bancaires traditionnels.

Aujourd’hui, le marché du Private Credit représente près de 1 600 milliards d’euros et pourrait atteindre les 3 000 milliards d’ici 2030 selon les analystes. 

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