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2025 ouvre une nouvelle phase pour les investisseurs : les taux se stabilisent, l’inflation recule et l’immobilier présente encore des décotes intéressantes. Les conditions sont réunies pour repenser votre stratégie patrimoniale. Entre assurance-vie et immobilier, les investisseurs cherchent le meilleur compromis entre rendement, fiscalité et accessibilité.
L’assurance-vie conserve ses atouts : souplesse, fiscalité avantageuse, gestion libre ou déléguée. L’immobilier, quant à lui, reste un pilier de création de patrimoine, notamment via des stratégies actives. Mais une troisième voie gagne du terrain : le Private Equity Immobilier, accessible via Openstone dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, qui combine les bénéfices des deux univers dans une approche institutionnelle.
Les points à retenir :
- L’immobilier conserve son attrait, mais demande expertise et gestion.
- L’assurance-vie est fluide mais plus limitée en performance spécifiquement en raison des différents frais.
- Le Private Equity Immobilier représente une alternative performante et accessible via Openstone.
Pour en savoir plus sur cette alternative performante, découvrez comment fonctionne le Private Equity Immobilier que nous proposons chez Openstone.
Tableau comparatif : Immobilier ou Assurance-vie en 2025 ?
Comparer l’immobilier et l’assurance-vie en 2025 revient à opposer deux logiques patrimoniales. L’un repose sur un actif tangible, l’autre sur une enveloppe fiscale multi-supports. Pour prendre une décision éclairée, voici un tableau synthétique des principaux critères.
Différence clé en 2025 : l’immobilier, en particulier via le Private Equity, peut offrir une performance nettement supérieure avec un effort de gestion réduit, mais reste moins liquide que l’assurance-vie.
Les avantages et inconvénients de l'investissement immobilier
Investir dans l’immobilier revient à miser sur un actif tangible, durable, générateur de revenus. Que ce soit en direct, via une SCPI ou via un fonds de Private Equity, l’immobilier permet de constituer un patrimoine solide, indexé à l’économie réelle.
Ses principaux atouts :
- Un rendement attractif, notamment avec le Private Equity Immobilier, l’investissement locatif ou des opérations en marchand de biens.
- Un effet de levier via le crédit bancaire qui permet de mobiliser moins de capital initial tout en augmentant la rentabilité globale
- Une protection contre l’inflation via l’évolution des loyers via l’indice de référence des loyers (IRL) pour les particuliers ou autre indice pour les professionnels.
Mais l'immobilier n’est pas sans contraintes. L’investissement en direct exige du temps, une bonne connaissance du marché et une forte implication. Même en SCPI, la liquidité reste limitée et la volatilité peut être présente (comme nous l’avons vu ces dernières années avec de fortes décotes chez plusieurs acteurs). Enfin, la fiscalité des revenus fonciers peut grever la rentabilité nette.
Investir dans un fonds, c’est avant tout faire confiance à un gérant pour piloter la stratégie et la gestion des actifs. C’est ce qui distingue le Private Equity Immobilier, accessible via Openstone dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 € : vous bénéficiez d’une exposition à des stratégies d’investissement dynamiques, sans avoir à vous occuper des opérations sur le terrain.
Contrairement à un investissement en direct ou même en SCPI, vous déléguez entièrement la sélection, l’analyse et le suivi des actifs. Openstone investit via un fonds de fonds, en s’appuyant sur des gérants internationaux parmi les plus expérimentés du marché, avec un savoir-faire éprouvé depuis plusieurs décennies.
Les avantages et inconvénients de l'assurance-vie
L’assurance-vie est une enveloppe fiscale accessible, adaptée à de nombreux profils d’investisseurs. Elle permet d’investir en fonds euros (sécurisés) ou en unités de compte (plus dynamiques), voire en supports immobiliers (SCI, SCPI, OPCI).
Ses points forts :
- Fiscalité allégée après 8 ans (abattement annuel)
- Souplesse de gestion, avec arbitrages et rachats partiels
- Transmission facilitée hors succession (sous conditions)
Mais son rendement reste limité, surtout en fonds euros. Les UC exigent une bonne allocation pour être performantes, et les frais de gestion (souvent autour de 1 %) viennent peser sur la performance globale sur le long terme.
En résumé : l’assurance-vie est idéale pour une gestion fluide du capital, mais atteint ses limites lorsqu’on recherche une performance patrimoniale élevée.
Cas d'étude : investir 100 000€ dans l'immobilier en direct vs via l'assurance-vie
Placement de 100 000 € dans l'immobilier locatif
Imaginons un investissement locatif classique dans un bien à 120 000 €, financé avec 20 000 € d’apport et 100 000 € de crédit.
Avec un loyer mensuel de 600 € :
- Revenus locatifs bruts : 7 200 €/an
- Rendement brut : 6 %
- Frais de gestion, taxe foncière, impôts sur le revenu et prélèvements sociaux à prévoir
En tenant compte des charges, le rendement net tourne autour de 4 % en moyenne, avec une perspective de plus-value à long terme. Mais l’investisseur doit gérer le bien, suivre les locataires, et assumer les aléas (vacances, travaux, impayés…).
Ce scénario permet de générer un bon rendement avec effet de levier, mais implique une gestion active et une fiscalité parfois contraignante.
Placement de 100 000 € dans l'assurance-vie (avec ou sans immobilier)
Scénario équilibré : 60 % fonds euros, 40 % unités de compte.
- Rendement annuel moyen attendu : 3,2 %
- Frais de gestion : ~1 %
- Fiscalité : PFU ou barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux avant 8 ans. Abattement après 8 ans puis PFU.
Une solution fluide et peu engageante, idéale pour sécuriser son capital, mais qui offre des performances réduites sur le long terme.
Avantages : aucune gestion, grande liquidité, fiscalité uniquement en cas de rachat.
Inconvénients : espérance de rendement plus faible, et dépendance aux marchés financiers pour les UC.
Le meilleur choix selon votre profil et vos objectifs
- Vous cherchez la simplicité et la fiscalité avantageuse après 8 ans → Assurance-vie
- Vous souhaitez valoriser votre capital activement et générer des revenus en maximisant l’effet de levier → Immobilier
- Vous visez des performances supérieures sans gestion directe
→ Private Equity Immobilier via Openstone, accessible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €
L’avis Openstone : choisissez le placement qui vous convient vraiment
Chez Openstone, nous savons que chaque investisseur est unique. C’est pourquoi nous ne vous opposons pas assurance-vie et immobilier, mais cherchons à vous proposer une alternative qui combine le meilleur des deux.
Notre conviction : le Private Equity Immobilier vous permet d’accéder à des fonds performants et diversifiés, autrefois réservés aux investisseurs institutionnels ou disposant d’un patrimoine significatif. Vous investissez dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, avec des perspectives de TRI net client de 10 à 15 %, une liquidité dès la 4ᵉ année, et une gestion institutionnelle assurée par les meilleurs gérants du marché.
Nous vous accompagnons pour intégrer cette solution à votre stratégie patrimoniale, en toute transparence.
