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Faut-il investir en bourse ou en immobilier en %current_year% ? La question revient au premier plan cette année alors que marchés actions et immobilier suivent des cycles divergents : indices portés par les valeurs technologiques d’un côté, valeurs foncières encore décotées de l’autre.
Nous vous accompagnons dans ce choix, car sélectionner le bon véhicule impacte vos rendements, votre trésorerie et votre fiscalité pour les années à venir. Nous vous offrons une lecture claire, calibrée sur votre horizon de temps ainsi que votre tolérance au risque, pour arbitrer entre volatilité boursière et stabilité de la pierre.
Les points à retenir :
- Potentiel de cette année : prévisions de 7-9 %/an pour les actions mondiales contre 5-7 % net pour l’immobilier européen en zones prime.
- Levier et cash-flow : la bourse se finance plus souvent au comptant. L’immobilier peut s’appuyer sur le crédit pour doper le taux de rendement interne et assurer des revenus réguliers.
- Fiscalité : prélèvement forfaitaire unique sur les actions ou barème, dispositifs LMNP, SCI ou déficit foncier pour alléger l’impôt immobilier dans votre stratégie patrimoniale globale.
Tableau comparatif des investissements en bourse et en immobilier
La Bourse maximise le potentiel de plus-value mais supporte des amplitudes de cours importantes, alors que l’immobilier privilégie des revenus récurrents et une valorisation historiquement plus lente, dépendante de la localisation et de la demande locative.
Des critères à prendre en compte selon votre profil d’investisseur
Selon votre tolérance au risque
- Investisseur conservateur : vous privilégiez la préservation du capital. L’immobilier loué en zone prime apporte des loyers stables et une volatilité limitée.
- Investisseur agressif : vous acceptez de fortes fluctuations pour viser une performance élevée. La bourse, surtout via secteurs tech ou émergents, correspond à cette recherche de croissance rapide.
Selon vos objectifs financiers
- Objectif long terme (retraite, transmission) : un bien immobilier adossé à un crédit long offre amortissement, protection contre l’inflation et possibilités de défiscalisation.
- Objectif croissance de capital sur 3-5 ans : un portefeuille d’actions et d’obligations diversifiées, rééquilibré régulièrement, peut capter les cycles haussiers plus vite que la pierre. Qui plus est, il faudra amortir les frais d’acquisition pour un bien immobilier.
Notre conseil : associer les deux classes d’actifs dans des proportions adaptées ; vous sécurisez une part rentable et tangible tout en gardant une poche liquide et dynamique.
Les limites et risques de l’investissement en bourse
La volatilité des marchés
Les indices peuvent perdre 30 % en quelques jours ou semaines, exposant un risque réel de perte en capital. Vous devez accepter une vision long terme : historiquement, les marchés actions mettent 5 à 7 ans à effacer un krach majeur. Entre-temps, la tentation de vendre au plus bas est forte. Il vous faut donc un plan d’investissement et une discipline stricte.
Des choix d’investissement complexes
Sélectionner les bons titres exige des connaissances comptables, sectorielles et macroéconomiques. Même avec des ETF, l’influence des émotions (euphorie, panique) biaise souvent les décisions : acheter trop haut, vendre trop tôt. Les scénarios extrêmes (OPA, faillite, scandale) rappellent qu’aucun titre n’est à l’abri. Pour réduire ces biais, nous recommandons de :
- Diversifier largement les secteurs et les zones,
- Mettre en place un plan d’achats périodiques automatisé,
- Utiliser des seuils de rééquilibrage plutôt que des décisions impulsives.
- Si vous ne vous en sentez pas capables, de déléguer la gestion à un professionnel.
L’investisseur que vous êtes doit donc combiner préparation technique et sang-froid pour transformer la volatilité boursière en opportunité plutôt qu’en source de stress permanent.
Les limites et risques de l’investissement immobilier
Imprévus financiers et gestion
L’immobilier n’est pas un actif « automatique ». Vous pouvez avoir des vacances locatives (un mois sans locataire équivaut à une perte sèche de loyer), tandis que les frais d’entretien (toiture, chaudière, mises aux normes énergétiques) grignotent la rentabilité. La gestion peut vite devenir chronophage : annonces, visites, renégociation des baux, suivi comptable. S’ajoutent les impayés qui mobilisent trésorerie et démarches juridiques, sans garantie de recouvrement. Enfin, dégradations, litiges de voisinage, squats ou procédures longues peuvent peser sur le rendement et le moral de l’investisseur.
Des fluctuations aussi présentes sur le marché immobilier
Contrairement à l’idée reçue, la pierre subit aussi des cycles. Une crise immobilière (hausse des taux, resserrement du crédit) peut faire baisser les prix de 10 à 20 %. La localisation conditionne la valeur : un quartier délaissé ou une mutation économique locale peut déprécier le bien. Les marchés régionaux fluctuent selon l’emploi, les infrastructures ou la démographie. Le même actif peut perdre ou gagner en valeur selon ces facteurs, impactant la stratégie de sortie et donc la plus-value finale.
L’immobilier : un univers composé de multiples véhicules d’investissement
Investissement locatif direct
Le cash-flow (différence entre les entrées et les sorties d'argent) couvre tout ou partie du crédit et indexe la rentabilité sur l’inflation. Vous gardez la maîtrise totale de l’actif. En revanche, les efforts de gestion sont élevés : sélectionner le bien, obtenir le financement, gérer les locataires, piloter les travaux et la fiscalité. La concentration sur un seul actif accentue le risque spécifique (vacance, sinistre). Comparez aussi notre focus SCPI ou investissement locatif pour déterminer le véhicule le mieux adapté.
Investissement en SCPI et Private Equity Immobilier
Les SCPI et les fonds de Private Equity Immobilier ouvrent la pierre à un ticket plus faible (voir notre comparatif immobilier en direct vs Private Equity), parfois quelques centaines d’euros. Vous accédez à un parc diversifié (bureaux, logistique, résidentiel) avec une gestion professionnelle : sélection, financement, renégociation, arbitrages.
Les SCPI restent grand public mais supportent des frais d’entrée élevés et une liquidité limitée.
Le Private Equity Immobilier (PEI) vise des opérations Value Add, Core Plus ou Opportunistes, gérées par des gérants institutionnels (chez Openstone). La liquidité est encadrée et les frais qui sont alignés sur la performance offrent un couple rendement/risque plus attractif.
Private Equity Immobilier : la solution émergente idéale
Avec le Private Equity Immobilier, nous ouvrons pour vous chez Openstone des projets institutionnels de grande envergure (actifs logistiques dans des localisations Prime, résidentiel, data centers…) jusque-là réservés aux institutionnels. Vous misez sur un potentiel de rendements élevés et diversifiés grâce à la création de valeur (rénovation, renégociation, cessions off-market).
Pourquoi choisir notre solution de Private Equity Immobilier Openstone ?
- Openstone Prime, fonds de fonds accessible dès 30 000 € sous conditions ou 100 000 €, mutualise plusieurs gérants européens de premier plan.
- Liquidité possible dès la 4ᵉ année, accompagnement expert de notre équipe.
Ainsi, vous combinez diversification institutionnelle, gestion déléguée et perspective de rendement supérieur, tout en restant conscient du risque de perte en capital inhérent aux actifs non cotés. Pour élargir le spectre, consultez aussi notre article sur le Private Equity Immobilier vs crowdfunding immobilier.
