Europe : un terrain de jeu attractif pour l’investissement immobilier

Un contexte général en train de tourner favorable

Après plusieurs années de vents contraires (inflation, tensions géopolitiques, crise énergétique) l’Europe entre dans une phase plus porteuse :

• Relance budgétaire massive : l’Allemagne a assoupli son “frein à la dette” et déploie un plan d’infrastructures de € 500 Mds, soit 11 % de son PIB ;
• Dépenses de défense en explosion : +60 à 80 % par an, avec un effort inédit pour créer une base industrielle et technologique européenne. Ces investissements diffusent dans l’IA, l’énergie, l’autonomie industrielle ;
• Énergie moins chère : après le choc gazier de 2022, l’Europe bénéficie d’un double effet positif — arrivée de nouveaux flux de GNL (+50 % d’ici 2032) et montée en puissance des renouvelables (déjà 45 % de l’électricité en Europe de l’Ouest) ;
• Politique monétaire accommodante : l’ECB / BCE a commencé à baisser ses taux en 2024, laissant l’Euribor 5 ans à 2,2 % contre 3,6 % pour le SOFR américain ;
• Politique budgétaire robuste : avec un ratio moyen dette nette/PIB de 70 %, contre 98 % aux États-Unis, l’Europe dispose d’une position budgétaire plus solide, qui renforce sa capacité à stimuler son économie.

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Résultat : un environnement de financement et d’investissement beaucoup plus favorable qu’aux États-Unis, avec un différentiel de coût de capital de ~120 bps en faveur de l’Europe.

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Immobilier européen : un point d’entrée stratégique

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Pourquoi maintenant ?

• Correction massive des valeurs : elles ont été corrigées de -25 % depuis 2022, bien plus qu’aux États-Unis (REITs -24 % en Europe vs -8 % aux US) ;
• Financement redevenu compétitif : le all-in cost est passé de 5,6 % en 2023 à 3,8 % en 2025, grâce à la baisse des taux et à un marché du crédit plus liquide ;
• Prime de risque accrue : le rendement immobilier attendu en Europe (7,4% sans levier) offre un spread de 2,9% au-dessus des obligations investment grade, supérieur à la moyenne long terme (2,1 %).

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Des fondamentaux solides :

• Résidentiel : l’offre reste structurellement insuffisante, surtout dans les grandes villes. Avec la hausse des taux, le coût de l’accession est en moyenne 30 % plus cher que la location, renforçant la demande locative ;
• Logistique : le taux d’occupation est toujours supérieur à 95 % depuis 2011, soutenu par l’e-commerce (de 4 % en 2009 à 18 % des ventes en 2024 en Europe) et par la réindustrialisation.

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En parallèle, la pénurie de nouvelles constructions (–22 % de permis résidentiels, –31 % de livraisons logistiques depuis 2021) renforce le pouvoir de fixation des loyers.

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Un gisement d’opportunités

• Sous-investissement structurel : l’Europe ne dispose que de 25 % de la surface logistique par habitant des États-Unis et de 7 % de leur capacité de self-storage ;
• Parc immobilier vieillissant : 45 % des actifs logistiques ont plus de 15 ans ; plus de 50 % du résidentiel allemand, français et britannique date d’avant 1970. Une mine d’opportunités pour le repositionnement et la rénovation énergétique.

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En conclusion, une fenêtre rare s’ouvre en Europe, combinaison de facteurs macros plus favorables, de valorisations corrigées et de secteurs structurellement en sous-offres.

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