Private Equity Immobilier et SIIC : quel investissement pour %current_year% ?

L’immobilier reste une classe d’actifs structurante dans une stratégie patrimoniale.
Mais investir sans acheter en direct suppose de choisir le bon véhicule.
En %current_year%, plusieurs solutions s’offrent à vous pour l’investissement indirect en immobilier indirect : les SCPI, OPCI, le Private Equity Immobilier (PEI) ou encore les SIIC en sont de parfaits exemples.
Ces approches répondent à des logiques différentes en matière de rendement, de liquidité et de risque.
Comparer le PEI et les SIIC permet donc de mieux arbitrer votre allocation selon votre profil, votre horizon de temps et le contexte de marché.
Dans cet article, nous analysons successivement la définition et le fonctionnement de chaque solution, leurs avantages et limites, les critères de choix, la fiscalité, les tendances de marché en %current_year%.

Les points clés à retenir :

• Le Private Equity Immobilier vise la performance à long terme via des actifs non cotés.
  
  
• Les SIIC offrent une exposition immobilière liquide, accessible et corrélée aux marchés financiers.
  
  
• Le bon choix dépend du profil de l’investisseur, la diversification restant centrale.
  
  

Private Equity Immobilier vs SIIC en un coup d’œil

Le PEI cherche à créer de la valeur hors marché.
La SIIC privilégie la liquidité et la simplicité.

Dans la pratique, ces solutions ne s’opposent pas.
La diversification entre immobilier coté et non coté reste souvent l’approche la plus robuste.

Qu’est-ce que le Private Equity Immobilier (PEI) ?

Le Private Equity Immobilier consiste à investir dans des actifs immobiliers non cotés via des fonds spécialisés.
L’investisseur confie son capital à une société de gestion chargée de structurer et piloter des opérations immobilières complexes.

Le cycle d’investissement suit une logique précise :

• Une phase de levée de fonds permet de constituer le capital.
• Les équipes sélectionnent ensuite des actifs à fort potentiel.
• La gestion active dans le cadre de la création de valeur (value-add) vise à améliorer la valeur par des arbitrages, travaux ou repositionnements.
• La cession permet de redistribuer les plus-values aux investisseurs.

Les actifs concernés couvrent de nombreux segments : résidentiel, logistique, santé, hôtellerie.
Le PEI offre un accès privilégié à des opérations réservées aux investisseurs institutionnels.
Les fonds de fonds jouent un rôle clé en diversifiant les gérants et les stratégies.

La durée d’investissement est généralement longue, entre 5 et 10 ans.
Cette contrainte permet de s’affranchir des cycles courts et de viser une création de valeur structurelle.

Des avantages multiples

Le Private Equity Immobilier se distingue par son potentiel de performance, souvent supérieur à celui de l’immobilier coté.

En s’appuyant sur diverses stratégies comme : value-add, opportunistes ou core+, il permet de capter des opportunités ciblées et souvent inaccessibles au grand public.
L’effet de diversification est également fort : en intégrant des actifs non cotés à un portefeuille global, l’investisseur limite l’exposition à la volatilité des marchés financiers.
Autre atout : la gestion professionnelle, fondée sur une sélection rigoureuse, une due diligence approfondie et un alignement d’intérêts entre gérants et investisseurs.
Ces éléments font du PEI un outil stratégique pour ceux qui recherchent de la création de valeur à long terme au sein de leur allocation patrimoniale.

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Pour des risques maîtrisés

Le Private Equity Immobilier comporte des contraintes spécifiques qu’il convient d’anticiper.

La première est l’illiquidité : le capital est généralement bloqué sur plusieurs années, sans possibilité de sortie anticipée.

Le niveau de risque est également plus élevé que pour des solutions immobilières traditionnelles, en raison du risque d’exécution, des conditions de marché ou du recours à l’effet de levier.

Le ticket d’entrée reste souvent important, fréquemment autour des 10 millions d’euros, même si Openstone vous permet aujourd’hui d’investir dès 30 000€ sous conditions ou 100 000€.

Les rendements ne sont pas garantis et dépendent étroitement de la conjoncture immobilière et financière.

Qu’est-ce qu’une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ?

Une SIIC correspond à une société foncière cotée en bourse, spécialisée dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers locatifs, principalement dans le secteur professionnel. Contrairement au Private Equity Immobilier, les SIIC offrent une exposition cotée au marché immobilier, ce qui les rend à la fois plus accessibles et plus liquides.

Créé en 2003, le régime SIIC bénéficie d’un statut fiscal particulier. Pour en bénéficier, la société doit respecter certaines règles, notamment redistribuer au moins 85 % de ses bénéfices de ses loyers et 50 % des plus-values issues des cessions d’immeubles via des dividendes. En contrepartie, elle est exonérée d’impôt sur les sociétés, ce qui maximise la part des revenus versée aux actionnaires.

Le fonctionnement est simple : la SIIC lève des capitaux sur les marchés financiers, acquiert un patrimoine immobilier (souvent composé de bureaux, commerces, hôtels ou plateformes logistiques), en assure la gestion, puis redistribue les loyers perçus sous forme de dividendes.

L’un des principaux avantages de ce véhicule est sa liquidité immédiate. Les actions de SIIC s’achètent et se vendent en continu sur les marchés, sans minimum requis, ce qui permet un ticket d’entrée très faible (l’équivalent du prix d’une action de la société).

Les SIIC s’adressent donc aux investisseurs souhaitant s’exposer à l’immobilier sans acheter de bien en direct, tout en conservant une grande flexibilité. Pour aller plus loin, découvrez cet article sur les alternatives à l’investissement immobilier direct.

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Les avantages des SIIC pour l’investisseur…

Les SIIC présentent plusieurs atouts dans une stratégie de diversification patrimoniale. Leur principal avantage réside dans leur liquidité : les actions peuvent être achetées ou revendues à tout moment sur les marchés, ce qui permet une gestion souple.

Elles sont accessibles, avec un coût d’entrée limité à l’achat d’une action, sans frais de notaire ni contraintes liées à la détention d’un bien physique.

Leur régime fiscal avantageux via l’exonération d’impôt sur les sociétés sous condition de redistribution des bénéfices permet aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers.

En combinant plusieurs SIIC, il est possible d’obtenir une diversification sectorielle et géographique efficace.

Les SIIC sont performantes quand les marchés sont calmes, les taux modérés et l’immobilier en croissance maîtrisée.

Elles deviennent plus risquées en contexte de hausse brutale des taux, de récession ou de chute des marchés boursiers.

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… Avec toutefois quelques inconvénients de l’investissement en SIIC

Si les SIIC présentent de réels avantages, elles comportent aussi des limites à bien prendre en compte dans une stratégie patrimoniale.

Leur valorisation dépend directement des marchés financiers : en cas de tensions boursières, leur cours peut baisser brutalement, même si les actifs sous-jacents restent solides.

Le rendement distribué varie selon les cycles immobiliers, la conjoncture économique et le paiement ou non des loyers, ce qui peut affecter la régularité des dividendes.

Autre contrainte : il est impossible d’utiliser un crédit immobilier pour investir dans des actions de SIIC, ce qui limite l’effet de levier.

Ces foncières sont particulièrement sensibles aux hausses de taux, aux périodes de récession ou aux crises sectorielles, qui peuvent peser sur leurs résultats.

PEI vs SIIC : sur quoi se baser pour investir ?

Choisir entre Private Equity Immobilier et SIIC revient à arbitrer entre deux logiques d’investissement différentes.
L’une mise sur le long terme et la création de valeur hors marché. L’autre sur la liquidité, l’accessibilité et la simplicité de gestion.

Le PEI convient à ceux qui :

• disposent d’un capital à immobiliser pendant plusieurs années (5 à 10 ans) ;
  
  
• recherchent une performance potentielle plus élevée (10 à 15 % par an visés) ;
  
  
• acceptent une illiquidité forte en échange d’un accès à des actifs réservés aux institutionnels ;
  
  
• souhaitent intégrer des fonds non cotés dans une logique de diversification patrimoniale ;
  
  
  

À l’inverse, les SIIC s’adressent à des profils :

• attachés à la liquidité immédiate de leur placement ;
  
  
• préférant un ticket d’entrée très faible (achat d’une action) ;
  
  
• souhaitant suivre et ajuster leur investissement en temps réel ;
  
  
• acceptant une volatilité boursière marquée selon la conjoncture ;
  
  
• recherchant des revenus réguliers via les dividendes, malgré une imposition directe.
  
  

En %current_year%, dans un environnement marqué par la hausse des taux et des écarts de valorisation croissants, les SIIC peuvent subir des décotes tandis que le PEI permet de se positionner sur des opportunités à long terme.
Le meilleur compromis reste une stratégie mixte, combinant la robustesse long terme du PEI et la souplesse tactique des SIIC.

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Focus fiscalité : comment sont imposés PEI et SIIC ?

Private Equity Immobilier (PEI) et SIIC obéissent à des logiques fiscales distinctes, qu’il est essentiel de bien comprendre avant d’investir.

Dans le cas du PEI, l’imposition dépend de la structure du fonds et de sa localisation. En général :

• Le fonds supporte l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés pendant la période de détention des actifs.
  
  
• Les investisseurs sont ensuite imposés sur les distributions perçues (revenus ou plus-values), au taux de la flat tax, sauf option pour l’impôt sur le revenu (barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
  
  
  

Côté SIIC, la fiscalité est structurée différemment :

• Les foncières sont exonérées d’impôt sur les sociétés, à condition de redistribuer 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values de cession.
  
  
• Les dividendes perçus par l’investisseur sont imposés au PFU ou selon le barème progressif + prélèvements sociaux.
  
  
• Ce régime peut être optimisé en logeant les actions dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, permettant de différer la fiscalité ou de réduire son poids. Mais il existe peu d’acteurs qui le proposent.
  
  

Comparativement, le PEI offre un cadre fiscal potentiellement plus stable et prévisible à long terme, tandis que les SIIC permettent une optimisation simple via les enveloppes fiscales.
En %current_year%, aucun changement fiscal majeur n’est intervenu, mais des arbitrages réguliers restent essentiels pour préserver la performance nette.

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Quelles sont les tendances pour ces deux solutions en %current_year%  ?

En %current_year%, les marchés immobiliers évoluent dans un contexte macroéconomique contrasté. La hausse des taux d’intérêt, entamée ces dernières années pour contenir l’inflation, a freiné l’accès au crédit et pesé sur les valorisations d’actifs. L’immobilier coté, notamment les SIIC, a subi de plein fouet cette pression, avec une forte volatilité boursière et des décotes persistantes sur certaines foncières.

Le Private Equity Immobilier se montre plus résilient. Son caractère non coté protège les investisseurs des mouvements de marché court terme. Certaines stratégies opportunistes ciblent actuellement des actifs décotés ou en retournement, notamment dans les segments  commerce et bureaux.

Les SIIC pourraient bénéficier d’un rebond en cas de stabilisation des taux et de retour de la confiance des investisseurs. Mais leur sensibilité à la conjoncture impose de rester sélectif. Le PEI, lui, conserve une attractivité structurelle, avec un horizon de rendement plus long et une exposition plus ciblée.

Dans le contexte actuel, une allocation dynamique reste recommandée : conserver une base solide en PEI pour sécuriser des projets long terme, tout en saisissant des points d’entrée tactiques sur certaines SIIC lorsqu’une revalorisation semble probable.